De aankoop van een onroerend goed door de vennootschap. Een alternatieve werkwijze …

Uitgangspunt

Vandaag bezit u een woning waarin u privé woont.  De woning wordt te klein en u wenst een andere woning aan te kopen.  De bestaande woning wenst u echter te behouden en te verhuren.
Gedurende jaren werkt u reeds met een vennootschap.  De gedachte leeft dan ook om dit onroerend goed (‘nieuwe’ woning) aan te kopen via uw vennootschap.

De aankoop via een vennootschap biedt immers een aantal voordelen doch ook een aantal  nadelen.

Hier vindt u een overzicht van enkele voor- en nadelen van vastgoed in de vennootschap.

Voordelen :

• De vennootschap schrijft het gebouwd onroerend goed af.  De grond kan niet afgeschreven worden.  De aanschaffingskosten op de grond zijn echter wel aftrekbaar.
• De vennootschap kan alle mogelijke kosten van haar belastbare winst aftrekken , zoals bv. kosten voor onderhoud en herstellingen, de onroerende voorheffing, verzekeringspremies, enz.
• De intresten verbonden aan leningen zijn integraal aftrekbaar en dit niet enkel t.b.v. het onroerend inkomen zoals dit wel het geval is in de personenbelasting (bouwsparen, lange-termijnsparen, gewone en bijkomende intrestaftrek en de aftrek enige eigen woning);
• Latere successieplanning kan gebeuren via een schenking van de aandelen.
• Vanaf aanslagjaar 2004 betaalt een vennootschap geen onroerende voorheffing meer voor dat gedeelte voor het Vlaams Gewest
• (…)

Nadelen :

• Indien het een onroerend goed betreft waarin men privé woont, dan moet men hiervoor de vennootschap vergoeden.  Zoniet wordt dit belast als een voordeel van alle aard waardoor mogelijk meer sociale zekerheidsbijdragen moeten betaald worden en de fiscale druk aldus verhoogt.
• De huurgelden die de vennootschap ontvangt, worden integraal bij haar belastbare winst gevoegd.  Dit is niet altijd zo in de personenbelasting.
• Als de vennootschap het onroerend goed later verkoopt dan zal in de regel een meerwaarde gerealiseerd worden.  Deze meerwaarde (= reële marktwaarde minus boekwaarde op moment van verkoop) wordt belast in de vennootschapsbelasting.
• Mocht men later de aandelen van de vennootschap verkopen, dan kan het onroerend goed, dat eigendom is van de vennootschap, dit bemoeilijken (art. 329 W.Venn (bvba) en art. 629 W.Venn (nv)). 
• Indien niet vooraf een schenking is gebeurd van de aandelen dan zal de eindafrekening van de successierechten mogelijk hoger uitvallen (geen splitsing onroerende en roerende goederen).
• De notionele intrestaftrek die de vennootschap geniet op haar (gecorrigeerd) eigen vermogen wordt negatief beïnvloed door een onroerend goed of een zakelijke recht waarvan de bedrijfsleider (bestuurder, zaakvoerder, vereffenaar van de vennootschap) alsook zijn of haar echtgeno(o)t(e) of de niet-ontvoogde minderjarige kinderen van de hiervoor genoemde personen het gebruik hebben . 
• De inbreng van een woning betekent 10 % registratierechten.
• De recente vrijstelling voor het vererven van de gezinswoning door ‘partners’ is niet van toepassing bij het vererven van aandelen.
• De huur die kan aangerekend worden aan de vennootschap is beperkt.  Zoniet zal een gedeelte als bezoldiging fiscaal aanzien worden.
• Beroepsaansprakelijkheid
• Meeneembaarheid van de registratierechten
• Abattement
• (…)

NOOT Vruchtgebruik is ook mogelijk.  Maar hier moet u opletten.  De rulingcommissie heeft haar nieuw standpunt samengevat op de volgende manier :

De rulingcommissie stelt dat een herkwalificatie o.b.v. art 344 §1 WIB 1992 door hen niet zal toegepast worden mits het respecteren van de volgende voorwaarden :

– De aanvraag moet een concreet project betreffen.
– De aanvrager moet de akte zo volledig mogelijk omschrijven zonder er een juridische kwalificatie aan te geven of wetsartikels toe te voegen.  De ontwerpakte moet eraan toegevoegd worden.
– Het vruchtgebruik moet juridisch in concreto de uitwerking hebben van een tijdelijk zakelijk recht.
– De waardering dient correct te zijn o.b.v. de werkelijke waarde ervan.  De forfaitaire rekenregels die we kennen in het wetboek successie- en registratierechten mogen niet gebruikt worden inzake de inkomstenbelastingen.
– Ook moet er rekening gehouden worden met de werken die nog moeten uitgevoerd worden, met de staat van het onroerend goed, de bijkomende kosten en de werkelijke bestemming van het onroerend goed.
– De werken die uitgevoerd worden door de vruchtgebruiker verplichten ook dat er er bepaald moet worden of er al dan niet een vergoeding door de blote eigenaar hiervoor zal moeten betaald worden.
– Er moet ook een noodzakelijk verband bestaan tussen de aftrekbare kosten en de activiteit van de vennootschap.

Maar kan het ook anders ?  I.p.v. het ‘nieuwe’ onroerend goed aan te kopen via de vennootschap en het andere privé te behouden ?

Ja, dit kan ook anders.  Er kan aan gedacht worden het bestaande onroerend goed (woning) te verkopen aan de vennootschap en de ‘nieuwe’ woning privé aan te kopen. 

We verduidelijken een aantal redenen.

1. De meeneembaarheid van de registratierechten

Met meeneembaarheid van de registratierechten wordt bedoeld dat de registratierechten die men heeft betaald bij de aankoop van een onroerend goed in het Vlaams Gewest in mindering worden gebracht van de registratierechten die men moet betalen bij een volgende aankoop van een onroerend goed.   De meeneembaarheid ken een maximum van 12.500 euro en onder een aantal strikte voorwaarden.   Vaak wordt als synoniem het ‘rugzakprincipe’ gebruikt.
Deze meeneembaarheid kan op twee manieren plaats vinden : door een verrekening of een teruggaaf.

Kortom op de aankoop van de nieuwe woning mag men de toenmalige betaalde registratierechten in mindering brengen met een maximum van 12.500 euro omdat in onze casus de bestaande woning wordt verkocht aan de vennootschap.

2. Notionele intrestaftrek

Zoals bekend wordt de notionele interestaftrek toegepast op het boekhoudkundig eigen vermogen van de vennootschap op het eind van het vorige boekjaar.  Dit eigen vermogen ondergaat echter wel een aantal correcties.
Eén van deze correcties betreft de boekwaarde van een onroerend goed waarvan de bedrijfsleider van de het gebruik heeft (noot zakelijke rechten zoals vruchtgebruik worden ook geviseerd).
Maar hier is er geen enkel probleem.  De woning waar men privé in woont, wordt immers niet door de vennootschap aangekocht.  M.a.w. van deze correctie is hier dan ook geen sprake.

3. Rekening courant

Wanneer de vennootschap het onroerend goed ‘extern’ financiert dmv een bankkrediet dan ontvangt u als verkoper onmiddellijk de gelden.  De vennootschap betaalt het afgesloten krediet aan de bank gespreid terug.  De intresten die betrekking hebben op het krediet zijn aftrekbaar in de vennootschap.
 
U kan echter ook opteren om de woning over te dragen maar de vordering die u heeft op de vennootschap wordt niet onmiddellijk vergoed.  U zal hiervoor aan de vennootschap een intrest mogen aanrekenen.  Op deze manier wordt er een zogenaamde rekening courant gecreëerd.  De intrest is aftrekbaar in de vennootschap en wordt maar belast aan 15% roerende voorheffing.
Wel rekening houden met het feit dat de aangerekende intrest niet hoger mag zijn dan de marktrente.  De tweede grens is hier minder aan de orde omdat er van een geldlening geen sprake is.  De recente rechtspraak (waaronder het Hof van Cassatie) stelt dit ook.  De vraag is echter of de fiscus haar houding wenst te wijzigen …

Door de verkoop van de bestaande woning aan de vennootschap kan er hier geoptimaliseerd worden.  De gelden kunnen fiscaal vriendelijk aan de vennootschap onttrokken worden.  Het bijkomend voordeel van de intresten is leuk meegenomen.

4. Geen voordeel van alle aard

Als de woning in de vennootschap zit en deze woning wordt gratis terbeschikking gesteld aan u als bedrijfsleider dan wordt er een voordeel van alle aard aangerekend.
Dit voordeel wordt forfaitair vastgesteld als volgt :
• K.I. (niet geïndexeerd) van de woning is kleiner of gelijk aan 745 euro ; voordeel van alle aard = K.I. x 1,5461 (index.coëfficiënt voor Aj 2011)  x 1,25 x 5/3
• K.I. (niet geïndexeerd) van de woning is groter dan 745 euro ; voordeel van alle aard = K.I. x 1,5461 (index.coëfficiënt voor Aj 2011)  x 2 x 5/3

Wanneer maar een gedeelte in de vennootschap zit dan zal dit voordeel van alle aard ook kleiner zijn. 

Maar dit is hier allemaal niet aan de orde omdat de woning , die privé wordt gebruikt, privé eigendom is en niet van de vennootschap.

5. Verhuren van de woning aan de vennootschap

Hier koopt u als bedrijfsleider (al dan niet samen met  uw part¬ner) het onroerend privé aan en u (en mogelijk ook partner) zal het dan (gedeeltelijk) verhuren aan de vennoot-schap.  De huur die mag aangereke¬n worden echter beperkt om nog gecatalogeerd te kunnen worden als onroerend inkomen : 5/3 x KI x revalorisatiecoëffi¬ciënt (aj. 2011: 3,87).
¬Het surplus zal worden geherkwalificeerd als een beroeps¬inko¬men wat een hogere fiscale druk zal betekenen en mogelijk ook een verhoging van de  sociale zekerheidsbijdragen.   De¬ze maxiumum-regel geldt enkel i.g.v. een verhuur door de bedrijfsleider aan de vennootschap en niet door een derde. M.a.w. de partner van u kan ook een stuk verhuren aan de vennootschap zonder dat er met het wettelijke maximum voor dat gedeelte moet rekening gehouden worden.   Dit in de veronderstelling dat uw partner geen bedrijfsleider is, want anders speelt de herkawlificatie terug voor de totaliteit.

6. Aftrek enige eigen woning

Last but not least kan er nog een bijkomende optimalisatie optreden wanneer de hypothecaire lening ter sprake komt.

Sinds 1 januari 2005 kennen we de nieuwe fiscaliteit van een hypothecaire lening en de aftrek enige eigen woning. 

De kenmerken van deze aftrek enige eigen woning  zijn kort samengevat :

– de aftrek mag niet hoger zijn dan 2.080 euro (Aj 2011) per belastingplichtige.
– dit bedrag wordt nog verhoogd met 690 euro (Aj 2011) voor de eerste tien jaar op voorwaarde dat de eigen woning de enige woning blijft (zoniet is de verhoging definitief verloren).
– voor gezinnen met drie kinderen of meer ten laste op datum van 1 januari volgend op het jaar van de afsluiting van de lening, wordt het bedrag nogmaals verhoogd met 70 EUR (Aj 2011), eveneens enkel voor de eerste tien jaar.

Deze aftrek omvat zowel de intresten, kapitaalaflossingen als de verzekeringspremies.

Voorwaarden lening :

De lening moet een hypothecaire lening zijn en een looptijd hebben van ten minste tien jaar.

De aftrek komt ook enkel zogenaamde "nieuwe leningen" ten goede, nl leningen die : 

• afgesloten zijn na 1 januari 2005 en
• afgesloten worden voor het verwerven of behouden van een enige eigen woning en
• zonder dat er nog intresten of kapitaal van een bestaande (oude) lening in aftrek genomen worden.

Voorwaarden woning :

Deze nieuwe aftrek komt enkel in aanmerking (specifiek) voor het verwerven of behouden van de enige woning die tevens de eigen woning moet zijn.  Hierbij komt de voorwaarde dat het gekozen beoordelingstijdstip uiterlijk in principe 31 december moet zijn van het jaar waarin het leningscontract werd gesloten. 

Maar de wetgever heeft snel ingezien dat dit in de praktijk tot problemen kon leiden.  Een versoepeling was het gevolg.

enige woning

Is men op 31 december van het jaar van aangaan van de lening nog eigenaar van een andere woning, dan kan men toch reeds de aftrek toepassen. 
Maar dit wel enkel onder de dubbele voorwaarde dat deze woning reeds te koop staat uiterlijk op 31 december van het jaar waarin de lening werd aangegaan en dat deze woning ook uiterlijk op 31 december van het jaar volgend op het jaar van het afsluiten van de lening verkocht is.

eigen woning

Het principe is ook hier dat het de eigen woning moet zijn op 31 december van het afsluiten van de lening.  Maar als men de nieuwe of gerenoveerde woning op 31 december van het jaar van het aangaan van de lening nog niet kan betrekken omdat de stand van de bouw- of verbouwingswerken het nog niet toelaten in de woning te gaan wonen of de vorige eigenaar blijft nog in de woning wonen omwille van wettelijke of contractuele belemmeringen, dan krijgt men extra tijd om de woning te betrekken.  Dit tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van aangaan van de lening.  Aanvankelijk verloren de belastingplichtigen die niet binnen een jaar hun vorige woning hebben verkocht of binnen twee jaar een nieuwbouw kunnen betrekken volgend op het jaar waarin de lening werd aangegaan, het recht op de aftrek voor de enige eigen woning voor de rest van de looptijd van hun lening. De werd gewijzigd door de belastingplichtigen het recht op aftrek alsnog toe te kennen of terug toe te kennen ingeval van vertraging om de woning te betrekken (wettelijke of contractuele belemmeringen of igv vertraging bij de de bouw- of verbouwwerkzaamheden). 

Zover kort samengevat het algemene kader van de aftrek enige eigen woning.

Maar omwille van het feit dat de huidige woning verkocht wordt aan de vennootschap en een enige eigen ‘andere’ woning aangekocht wordt, kan er geoptimaliseerd worden door de aftrek te genieten van de twee leningen.  Dit in de veronderstelling dat er een nog een hypothecaire lening loopt op de ‘oude’ woning.

De combinatie tijdens hetzelfde jaar en bij dezelfde belastingplichtige van zowel de aftrek voor enige eigen woning  als de belastingvermindering voor bouwsparen is in principe niet mogelijk. Toch kan die combinatie zich voordoen in een aantal gevallen. (zie Ci.RH.26/581.538, AOIF 20/2007 dd.17 juli 2007).

Eén van deze gevallen is hier van toepassing.
U heeft nog een lening lopen van vóór 2005 voor de enige eigen woning en vandaag koopt u een nieuwe enige eigen woning. De ‘oude’ woning wordt immers verkocht (aan de eigen vennootschap).   Als  de oude lening – na pandwissel – verder loopt dan kan deze verder in aftrek genomen worden ! 
De nieuwe lening komt in aanmerking voor de aftrek enige eigen woning.  De beide leningen mogen dus gecumuleerd worden zolang ze beide lopen …

Besluit

I.p.v. de nieuwe aankoop te realiseren door de vennootschap is het toch de moeite waard even ne te kijken of het niet anders kan, nl de nieuwe aankoop privé aanschaffen en de bestaande woning verkopen aan de vennootschap. 

Het spreekt voor zich dat het er een afweging zal moeten gemaakt worden.  Vergeet immers niet dat de verkoop van de bestaande woning aan de vennootschap betekent dat er enerzijds registratierechten moeten betaald worden (10%) en anderzijds dat de huurgelden in de vennootschap zullen terecht komen.

De rekenmachine zal ook nu weer moeten boven gehaald worden.



Bekijk ook deze artikels uit de categorie Belastingen.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Estate planning.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Nederbelgen.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Vastgoedrecht.