Wat is dit voor een ding… een commandverklaring? Als u anoniem wilt kopen gebruikt men al eens een zogenaamde commandverklaring. U wenst bv. uw handelszaak graag uit te breiden en u wenst het pand te kopen dat naast uw eigendom te koop staat. Als de verkoper weet dat u interesse heeft, zal de prijs mogelijk worden aangepast. U wilt dus discreet kunnen kopen. Daarom werkt u met een stroman, met andere woorden, iemand koopt in uw plaats. Bovendien moet in het compromis de volgende clausule staan: "De koper koopt voor zichzelf of voor een andere nader aan te wijzen persoon.". Dit is gebruikelijk en het zal dus niet de aandacht trekken.

Dan moet het snel gaan… Na het tekenen van het compromis moet u naar de notaris stappen. Hier verklaart u (in een authentieke akte) wie de werkelijke koper is. Meestal zijn de eerste en de definitieve koper aanwezig, maar de oorspronkelijke verkoper zeker niet. Later volgt dan nog de definitieve akte (bv. een kleine vier maanden later). De notaris moet deze commandverklaring laten registreren en dit op de eerste werkdag volgend op de ondertekening van het compromis. Als u dan weet dat het registratiekantoor om 12　uur dicht is, heeft u niet veel tijd. U kunt die commandverklaring tot 21 uur ’s avonds ook bij deurwaardersexploot betekenen, maar handig is anders… Haalt u dit strikte tijdschema niet, dan is er sprake van een wederverkoop en moeten er tweemaal registratierechten worden betaald. Een paar jaar geleden werd die regeling gewijzigd en is die korte termijn verlengd tot vijf werkdagen. Een leuke regeling voor als u iemand niet wilt laten weten dat u de eigenlijke koper bent maar hier verschalkt u de fiscus niet mee…

…. U heeft bv. nog niet het nodige officiële geld om op het ogenblik dat u het compromis gaat tekenen officieel te kunnen kopen. Uw ouders gaan u bv. nog een schenking bij notaris doen. U moet dus wat tijd winnen maar u wil toch geen leuke opportuniteit laten verloren gaan. Dan zijn er enkele opties die we u zouden kunnen aanraden zoals bv. de overdraagbare aankoopoptie. Hoe werkt dit?

Bij een optie tot aankoop is het de verkoper die er zich toe verbindt te verkopen en dit op een onherroepelijke wijze. De verkoper kan m.a.w. niet meer terug.De kandidaat-koper is daarentegen nog niet gebonden. Zorg ervoor dat deze optie overdraagbaar is. Misschien bezorgt u wel het vrij onopvallende modeldocumentje voor de optie aan de koper…waar ergens staat dat de optie overdraagbaar is, de meeste kopers zullen hier niet over vallen. Misschien zal u stroman die deze optie tekent – want dat is uiteraard de bedoeling – de verkoper wel over de brug krijgen door de optie betalend te maken. De stroman betaalt bv. 1000 EUR om de optie te krijgen. Licht uw stroman bv. binnen de 14　dagen de optie, dan wordt deze 1000 EUR in mindering gebracht van de aankoopsom. Anders is hij/u zijn geld kwijt. Uw stroman zegt dat hij voor zo een belangrijke aankoop nog wat bedenktijd wenst. In deze tijd die u wint kan u ervoor zorgen dat u al tenminste ergens het geld officieel hebt voor de betaling van bv. het voorschot. Ja gaat het over een villa van 1.000.000 EUR dan is het toch 100.000 EUR.

Ondertussen wordt de optie aan u overgedragen door de stroman. En daar verschijnt u plotseling breed glimlachend op het toneel. U bent de koper. Niemand kan u nog tegenhouden. U koopt tegen de in de optieovereenkomst betaalde prijs en u kan ondertussen de uitgave verantwoorden…

Stel dat de koper toch wat vreemd opkijkt om de optie overdraagbaar te maken dan is een zeer valabel argument van de stroman: ‘Ik zou er wel graag bijzetten dat de optie overdraagbaar is. Ik weet niet goed of ik nu best koop via mijn vennootschap, mijn kinderen of in persoonlijke naam. Mijn boekhouder zei dat ik er daarom best in zet dat de optie overdraagbaar is’.

Vennootschap in oprichting

Ook de vennootschap in oprichting biedt mogelijk een oplossing. De oprichter(s) (uw stroman(nen) dus ondertekenen dan het compromis. Wie er aan de touwtjes trekt in de nog op te richten vennootschap wordt op deze manier niet blootgegeven. Er kunnen nog andere toekomstige aandeelhouders zijn buiten de oprichters. Na de oprichting van de vennootschap zal dan aan de notaris worden meegedeeld dat de vennootschap alle handelingen overneemt van de oprichters. Ondertussen zijn er bv. al vier maanden verstreken en kan de nieuwe vennootschap of een reeds bestaande vennootschap …waarvan u de aandelen overnam het pand dus kopen. Niemand hoeft te weten voor hoeveel u de vennootschap overnam of u kan na de aankoop van het pand…discreet de aandelen overnemen… Er zijn hier opties.

Aankoop in onverdeeldheid

Ook zouden bv. 4 personen het pand kunnen kopen in onverdeeldheid. De uiteindelijke koper zit onopvallend tussen de andere vier. Naderhand kan koper D van de andere mede-eigenaars hun deel overnemen tegen slechts 1 % verdelingsrecht. Let op ! Wat niet kan is dat A, B en C alleen kopen en D vervolgens voor een klein stukje mede-eigenaar wordt. En dat D tenslotte het deel van de anderen overneemt tegen het verdelingsrecht van 1　%. Hier heeft de wetgever een stokje voorgestoken. In dit geval gebeurt de overname tegen 10 % . Nu u de anderen uitkoopt heeft u ondertussen geen probleem meer om uw uitgave te verantwoorden tegenover de fiscus.

De onroerende voorheffing bestaat o.a. uit een bijdrage voor het Vlaams Gewest.  Deze bijdrage wordt echter nog verhoogd met de desbetreffende provinciale en gemeentelijke opcentiemen.

De onroerende voorheffing wordt echter onder bepaalde voorwaarden verrekend met de personenbelasting. Deze verrekening bedraagt 12,5% van het kadastraal inkomen (art 277 WIB 1992).  In de vennootschapsbelasting kennen we geen verrekening! Maar enkel de onroerende voorheffing die betrekking heeft op de eigen woning wordt verrekend met de personenbelasting en dan nog onder de voorwaarde dat het kadastraal inkomen begrepen is in het belastbaar inkomen. 
Wanneer het kadastraal inkomen wordt geneutraliseerd door de zogenaamde woningaftrek dan is een verrekening van de onroerende voorheffing uitgesloten. 

Vanaf aanslagjaar 2006 behoort dit voor een aantal onroerende goederen ook tot het verleden.  Wanneer men vandaag een gezinswoning aankoopt en deze woning is de enige en eigen woning dan komt men voor de nieuwe aftrek enige woning in aanmerking.  Het gevolg hierbij is dat de verrekening van de onroerende voorheffing niet langer van toepassing is.  Het kadastraal inkomen wordt zelfs niet langer aangegeven.  De onroerende voorheffing blijft daarentegen wel verschuldigd.

De vermindering voor kinderlast in Vlaanderen.

De vermindering (forfaitair bedrag) hangt af van het aantal kinderen in het gezin en vindt plaats voor de woning die op 1 januari van het aanslagjaar wordt betrokken door een gezin met ten minste twee kinderen die daar hun woonplaats hebben blijkens een inschrijving in het bevolkingsregister en die in aanmerking komen voor kinderbijslag.

Maar wat bij co-ouderschap ?

Het gebeurt immers niet zelden dat ouders die uit de echt scheiden opteren voor co-ouderschap, m.a.w. de kinderen verblijven bv de ene week bij moeder en de andere week bij vader.  Maar hoe zit het met de vermindering van de onroerende voorheffing in zulk geval ?  Geniet enkel de ouder een vermindering (van onroerende voorheffing) bij wie de kinderen gedomicilieerd zijn ?

Het is (was) immers zo dat enkel de co-ouder, die geacht wordt de kinderen fiscaal ten laste te hebben, recht heeft op de vermindering van de onroerende voorheffing en niet de andere co-ouder. Het Grondwettelijk Hof oordeelde in een arrest van 5 mei 2011 dat deze regeling discriminerend is. 

De vermelde Waalse regeling kwam echter ter sprake voor het Grondwettelijk Hof.  Dit omwille van de weigering door de Administratie van de toekenning van de vermindering van onroerende voorheffing wegens kinderlast aan de gescheiden vader van de kinderen.  En dit was echter niet naar de zin van de vader.

De rechtbank te Luik bij wie de zaak aanhangig gemaakt werd, stelde dan ook een prejudiciële vraag aan het Grondwettelijk Hof. 

Het Grondwettelijk Hof kwam tot het besluit dat er van discirminatie wel degelijk sprake was “in zoverre het de alleenstaande belastingplichtige, die zijn kinderen op gelijkmatig gedeelde wijze huisvest, onder geen enkele voorwaarde de mogelijkheid biedt om een gedeeltelijke vermindering van de onroerende voorheffing te genieten in verband met het onroerend goed dat hij betrekt" (bron Fiscoloog dd 25 mei 2011  nr 1252, p. 11 ).

De conclusie is dan ook dat het Waals Gewest de vermindering van de onroerende voorheffing wegens kinderlast zal moeten aanpassen. De andere co-ouder (de gescheiden vader in de casus) zal dus minstens gedeeltelijk, ook recht hebben op de vermindering van de onroerende voorheffing. De andere ouder behoudt op basis van de huidige wetgeving de volledige vermindering want zolang er geen wetswijziging is, behoudt hij of zij dus de volledige vermindering en dient er geen opdeling te gebeuren. Maar weet dat de wijze van berekening van vermindering van de onroerende voorheffing ook in de andere twee gewesten zullen dienen te worden aangepast gezien de formulering van beide wetsartikels.

De aangifte gebeurt volgens de verhouding van ieders eigendomsaandeel. Hetzelfde gebeurt bij gehuwden die gehuwd zijn volgens het regime scheiding van goederen.
Gehuwden volgens het wettelijk stelsel (gemeenschapsstelsel) of diegene die gehuwd zijn met een algehele gemeenschap (wat in de praktijk niet zo vaak voorkomt) zullen de aangifte doen door beide de helft van het kadastraal inkomen of huurinkomen aan te geven.

Samengevat :

We onderscheiden drie huwelijksstelsels :

- het stelsel van scheiding van goederen met gemeenschap van aanwinsten.
- het stelsel van scheiding van goederen.
- het stelsel van de algehele gemeenschap van goederen.

Het eerste stelsel wordt ook het wettelijk stelsel genoemd.

1. Stelsel van scheiding van goederen met gemeenschap van aanwinsten (wettelijk stelsel)

Dit stelsel kent drie vermogens

- het eigen vermogen van de man
- het eigen vermogen van de vrouw
- het gemeenschappelijk vermogen.

Wat behoort o.a. tot het eigen vermogen van de huwelijkspartners ?

- die goederen die men reeds bezat van vóór het huwelijk,
- die goederen die men geërfd of geschonken heeft gekregen tijdens het huwelijk
- alle wederbeleggingen van eigen vermogen
- eigen schulden zijn o.a. de schulden die dateren van voor het overlijden, de schulden aangegaan in het uitsluitend belang van het eigen vermogen, …

Wat behoort zoal tot het gemeenschappelijk vermogen van de huwelijkspartners ?

- beroepsinkomsten
- alle inkomsten uit eigen vermogen
- die goederen waarvan niet kan bewezen worden dat ze eigen vermogen zijn
- alle wederbeleggingen van gemeenschappelijk vermogen
- de niet eigen schulden zijn gemeenschappelijk schulden.

2. Scheiding van goederen

Hier bestaat  (in principe) geen gemeenschappelijk vermogen enkel de twee eigen vermogens :

- het (eigen) vermogen van de man
- het (eigen) vermogen van de vrouw

3. Stelsel van de algehele gemeenschap van goederen
 
In tegenstelling van het stelsel scheiding van goederen bestaat er hier enkel een gemeenschappelijk vermogen en geen eigen vermogen(s).

Voorbeeld 1

Luc en Sonja zijn eigenaar van een woning met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro.  Zij hebben hiervoor in 2003 een hypothecaire lening afgesloten waarvan zijn de intresten in aftrek nemen.

Luk heeft 60% van de woning gekocht en Sonja 40%.

Hoe dient de aangifte te gebeuren wanneer :

zij feitelijk samenwonen

Luc : code 1100 : 60% x 1.000 = 600
Sonja  : code 1100  : 40% x 1.000 = 400

zij wettelijk samenwonen

Wettelijk samenwonenden dienen zoals gehuwden één aangifte in te dienen (uitgezonder jaar van wettelijk samenwonen)

Luc : code 1100 : 60% x 1.000 = 600
Sonja  : code 2100  : 40% x 1.000 = 400

zij gehuwd zijn met scheiding van goederen

Luc : code 1100 : 60% x 1.000 = 600
Sonja  : code 1100  : 40% x 1.000 = 400

zij gehuwd zijn volgens wettelijk stelsel

Luc : code 1100 : 50% x 1.000 = 500
Sonja  : code 1100  : 50% x 1.000 = 500

Voorbeeld 2

Bart en Karine zijn gehuwd onder het wettelijk stelsel.
Bart heeft een appartement geërfd.
Dit appartement heeft een kadastraal inkomen van 1.200 euro.

Niettegenstaande het appartement deel uitmaakt van het eigen vermogen van Bart zal het kadastraal inkomen toch voor de helft dienen te worden aangegeven door beide.  De reden is dat de opbrengst van het ‘eigen vermogen’  deel uitmaakt van het ‘gemeenschappelijk vermogen’. 

De commanditaire vennootschap op aandelen (Comm.VA)

Het voordeel van een Comm.VA zit hem in het feit dat schenkers zich een verregaande controle kunnen voorbehouden.  De aandelen kunnen, uitgezonderd enkele, immers geschonken worden aan de kinderen.  Dit met de nodige clausules (voorbehoud vruchtgebruik, last, onvervreembaarheidsclausule, enz …).  De ouders, tevens zaakvoerder en beherende vennoot, van de comm.va, genieten een vetorecht.  Hier tegenover staat wel dat zij als beherende vennoot van de comm.va onbeperkt en hoofdelijk aansprakelijk zijn.  Dit moet echter gerelativeerd worden in het kader van een patrimoniumvennootschap.

De besloten vennootschap met beperke aansprakelijkheid (BVBA)

Een BVBA echter is ook een optie.  Niettegenstaande de BVBA vennootschapsrechtelijk een aantal karakteristieken geniet, beperken we ons enkel tot het wetboek registratierechten. Want hier zijn een aantal duidelijke verschilpunten in kostprijs wat de registratierechten beteft wanneer het onroerend goed later aan de vennootschap moet onttrokken worden.  Hier kan de BVBA een voordeel opleveren.

Het principe is dat bij de onttrekking van een onroerend goed voor Vlaanderen 10% registratierechten moet betaald worden.
Maar hierop bestaan een aantal uitzonderingen.

Art. 129 W.Reg is hierbij van belang :
Het verkrijgen, anderszins dan bij inbreng in vennootschap, door één of meer vennoten, van in België gelegen onroerende goederen, voortkomende van een vennootschap onder firma of van een gewone commanditaire vennootschap, van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid of van een landbouwvennootschap geeft, welke ook de wijze zij waarop het geschiedt, aanleiding tot het heffen van het voor verkopingen gesteld recht.

In geval van afgifte van de maatschappelijke goederen door de vereffenaar van de invereffening gestelde vennootschap aan al de vennoten, is voorgaand lid van toepassing op de latere toebedeling van de goederen aan één of meer vennoten.

Lid 1 is niet toepasselijk zo het gaat om:
1° onroerende goederen welke in de vennootschap werden ingebracht, wanneer zij verkregen worden door de persoon die de inbreng gedaan heeft;
2° onroerende goederen welke door de vennootschap met betaling van het voor de verkopingen bepaald registratierecht verkregen werden, wanneer het vaststaat dat de vennoot die eigenaar van die onroerende goederen wordt deel uitmaakte van de vennootschap toen laatstgenoemde de goederen verkreeg.

Dit betekent dat onder de voorwaarden van art.129 W.Reg er geen 10% registratierechten moeten betaald worden.  In eerste instantie zal dit het algemeen vast recht zijn van € 25.  Ofwel houdt het hiermee op (vb EBVBA) ofwel zal er nog 1% registratierechten moeten betaald worden wanneer de vennoten later uit onverdeeldheid treden.

Voorwaarden :
Enkel de VOF, de Comm.V, de BVBA en de landbouwvennootschap komen in aanmerking.
In drie gevallen zal er geen 10% registratierechten moeten betaald worden :
- de verkrijging door alle vennoten samen
- de verkrijging door de vennoot die het onroerend goed heeft ingebracht
- de verkrijging door de vennoot van door de vennootschap tegen betaling van 10% verworven onroerend goed
Let wel de andere fiscale regels (zoals de vennootschapsbelasting op de meerwaarde) zijn gelijk voor alle vennootschappen.
 

Het vruchtgebruik.  U koopt privé de blote eigendom en de vennootschap het vruchtgebruik.  Na de periode van het vruchtgebruik (hier max 30 jaar) wordt men privé terug volle eigenaar zonder fiscale gevolgen.

Dit lijkt te mooi om waar te zijn. U moet echter rekening houden met behoorlijk wat zaken, want de fiscus ziet dit niet zitten.

Zorg ten eeste voor een correcte waardering van het vruchtgebruik. Dit betekent dat u een erkend schatter inschakelt voor de bepaling van de huurwaarde. Vervolgens gaat u de waarde van het vruchtgebruik laten attesteren door een bedrijfsrevisor.

Let wel op, want de Administratie – meer bepaald de Rulingcommissie (DVB) – heeft spelregels opgesteld die volgens haar van belang zijn, wil men geen risico lopen dat het vruchtgebruik geherkwalificeerd wordt als huur.

Kort samengevat waren de volgende voorwaarden toepasbaar:

• Het vruchtgebruik moet door de vennootschap verkregen worden van een derde;
• De looptijd van het vruchtgebruik moet minstens 20 jaar bedragen;
• Een belangrijk deel (± 50%) van het onroerend goed moet aan¬gewend worden voor de eigenlijke activiteit van de onderneming;
• Voor het gedeelte dat niet voor de eigenlijke activiteit van de onder¬neming aangewend wordt, moet er een marktconforme huur betaald worden op basis van een geregistreerde huurovereenkomst. Een kosteloze terbeschikkingstelling aan de bedrijfsleider of een huur op basis van het forfaitaire voordeel van alle aard voor bewoning voldoet niet aan deze voorwaarde;
• De eventuele kosten die voor het onroerend goed gemaakt ¬worden, moeten verdeeld worden tussen de vruchtgebruiker en de blote ¬eigenaar, zoals voorzien in het Burgerlijk Wetboek (art. 605 en 606 BW).

Bijkomend moet de waardering van het tijdelijk vruchtgebruik gebeuren voor haar werkelijke waarde en niet volgens de forfaitaire waarderings¬methode inzake registratierechten. Zo niet bestaat het risico dat de bedrijfsleider (blote eigenaar) belast wordt op het verschil als een voordeel van alle aard (zie ook Rb. Bergen, 28 februari 2005).

De rechtspraak heeft echter reeds geoordeeld dat een vruchtgebruik niet zomaar geherkwalificeerd kan worden als huur. Dit om de eenvoudige reden dat het twee totaal verschillende zaken zijn (Gent, 13 september 2005 en bevestigd door Cassatie (Cass 22 november 2007)).
Ondertussen is het standpunt van de rulingcommissie enigszins afgezwakt.  Voortaan spreekt men niet langer over een standpunt maar een advies.

De rulingcommissie stelt nu dat een herkwalificatie o.b.v. art 344 §1 WIB 1992 door hen niet zal toegepast worden mits het respecteren van de volgende voorwaarden :

• De aanvraag moet een concreet project betreffen.
• De aanvrager moet de akte zo volledig mogelijk omschrijven zonder er een juridische kwalificatie aan te geven of wetsartikels toe te voegen.  De ontwerpakte moet eraan toegevoegd worden.
• Het vruchtgebruik moet juridisch in concreto de uitwerking hebben van een tijdelijk zakelijk recht.
• De waardering dient correct te zijn o.b.v. de werkelijke waarde ervan.  De forfaitaire rekenregels die we kennen in het wetboek successie- en registratierechten mogen niet gebruikt worden inzake de inkomstenbelastingen.
• Ook moet er rekening gehouden worden met de werken die nog moeten uitgevoerd worden, met de staat van het onroerend goed, de bijkomende kosten en de werkelijke bestemming van het onroerend goed.
• De werken die uitgevoerd worden door de vruchtgebruiker verplichten ook dat er er bepaald moet worden of er al dan niet een vergoeding door de blote eigenaar hiervoor zal moeten betaald worden.
• Er moet ook een noodzakelijk verband bestaan tussen de aftrekbare kosten en de activiteit van de vennootschap.

Wat deze nieuwe visie van de rulingcommissie, inzake vruchtgebruik betreft, valt op dat het zeer vaag blijft en niet altijd duidelijk is wat er exact bedoeld wordt.  Trouwens is nog maar de vraag of, wanneer we rekening houden met de rechtspraak terzake, dit nieuwe standpunt het wel zal halen bij discussies die gerechtelijk dienen te worden beslecht. 

Maar hierover zal in de toekomst nog wel rechtspraak ontstaan.  Wordt ongetwijfeld vervolgd.

Dit is mogelijk.  Ten onrechte denkt men wel eens dat dit enkel kan voor natuurlijke personen.

Heeft de vennootschap een woning als actief die ouder is dan vijf jaar (in principe 15 jaar) dan kan de vennootschap ook bepaalde werken laten factureren tegen het gunstug tarief van 6 % BTW.

In feite zijn de spelregels niet anders voor een vennootschap dan voor een natuurlijk persoon.  Het is immers de bestemming van de woning die van belang is. Let wel het maakt niet uit of men zelf als bedrijfsleider of een huurder in de villa van de vennootschap woont.  Maw wordt de woning volledig door de vennootschap van haar beroepsactiviteit gebruikt dan is 6% niet aan de orde.

Maar het kan zo zijn dat een gedeelte van de woning privé wordt gebruikt en een ander deel als kantoorruimte. Ook 6 % BTW ?
Van belang is aan welk gedeelte van deze woning de werken uitgevoerd worden.  Aan de woning, aan het kantoor of over het hele gebouw (bv het dak).  Ook is het belangrijk of er wordt gewerkt aan een woning die voor meer of minder dan 50 % privé wordt gebruikt.

Het privé-gebruik overweegt

Eerst gaan we uit van een woning, eigendom van de vennootschap, waar het privé-gebruik groter is dan het beroepsgedeelte :

1) men geniet de 6 % BTW als de werken enkel betrekking hebben op het privé-gedeelte.
2) Hebben de werken betrekking op de volledige woning, (bv herstellen van het dak) dan geldt ook 6 % BTW.

Worden er alleen werken uitgevoerd aan het dan betaalt men sowieso 21 % BTW.

Het beroepsgedeelte overweegt

Als daarentegen het privé-gedeelte kleiner of gelijk is aan het beroepsgedeelte, dan zijn het de volgende regels.  Men geniet alleen 6 % BTW voor de werken die betrekking hebben op het privé-gedeelte. Hebben de werken betrekking op het ganse gebouw dan moet men de factuur splitsen (verhouding van het privé- en het beroepsgedeelte).  De werken die enkel slaan op het beroepsgedeelte worden afgerekend aan 21% BTW.

Noot indien de woning nu niet in de vennootschap zit (maar wel eraan verhuurd wordt) en bv gemengd gebruikt wordt dan gelden dezelfde regels.
 

Gezien hierover in de praktijk al wel eens vragen komen lijkt het ons interessant deze even op te sommen.

Vaak zijn ze ook niet gekend …

1. Het (gewone) abattement waarmee alles begon

Het abattement is een vermindering die men geniet op de te betalen registratierechten.  Tot een bedrag van 15.000 euro (oorspronkelijk bedroeg dit 12.500 euro) worden geen registratierechten (hetzij 5% hetzij 10%) aangerekend.

Stel u koopt een appartement.  De aankoopprijs bedraagt 200.000 euro.  U moet normaliter een bedrag van 20.000 euro (10%) registratierechten betalen.  Maar u kan (mogelijk) genieten van het abattement.  Dit betekent dat het bedrag waarop 10% registtratierechten moeten betaald worden verminderd wordt met 15.000 euro.  Dit betekent een korting van 1.500 euro.

Kort samengevat zijn de voorwaarden de volgende :

Het abattement is enkel van toepassing voor natuurlijke personen, dus geen vennootschappen. 
Van het abattement kan men genieten wanneer men een eerste woning aankoopt.  In deze woning moet men zijn hoofdverblijfplaats vestigen en dit dient te gebeuren binnen een termijn van twee jaar.  Het abattement is echter ook van toepassing voor wie een grond aankoopt en er binnen een periode van vijf jaar zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen.  De koper mag echter niet reeds voor de geheelheid eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd. 

Men moet de hoofdverblijfplaats er vestigen binnen de twee jaar bij een aankoop van een woning en binnen de vijf jaar(aanvankelijk drie jaar) bij aankoop van bouwgrond.

2. Het bij-abattement. 

Dit betekent concreet dat het abattement van 15.000 euro verhoogd wordt. Deze verhoging is verschillend.  

Het bedraagt concreet :
° wanneer het onroerend goed wordt aangekocht tegen het gewone tarief aan registratierechten van 10% (art. 44 Vl. W.Reg) wordt het abattement verhoogd met 10.000 euro.
° wanneer de aankoop van het onroerend goed in aanmerking komt voor het klein beschrijf van 5% (art 53 Vl. W.Reg) wordt het abattement verhoogd met 20.000 euro.
° wanneer de koper een sociale woning koopt van een sociale huisvestingsmaatschappij, een openbaar bestuur of een openbare instelling aan 1,50% (art. 52 Vl. W.Reg) wordt het abattement verhoogd met 66.666,67 euro.

In de drie vernoemde gevallen is de financiële vermindering telkens dezelfde  nl 1.000 euro (10% x 10.000 euro ;  5 % x 20.000 euro ; 1,5% x 66.666,67 euro). 

Het bij-abattement komt enkel ter sprake wanneer er een financiering nodig is om de aankoop van de woning te financieren.  Deze financiering dient een hypothecair krediet te zijn en er moet een hypothecaire inschrijving genomen worden. 

Deze  hypothecaire inschrijving binnen een bepaalde tijdspanne dient te gebeuren. Wanneer het de aankoop van een woning of appartement betreft dan moet dit gebeuren binnen de twee jaar na de aankoop.  Wanneer het echter de aankoop van een bouwgrond betreft dan dient dit te gebeuren binnen de vijf jaar.   Het moet echter gezegd dat in de praktijk veelal onmiddellijk zal plaats vinden en dat men niet wacht. 

3. Het renovatie-abattement

Het renovatie-abattement is qua techniek vergelijkbaar met de andere twee abattementen nl het betreft een vermindering van de heffingsgrondslag voor de registratierechten.  En dit ten belope van 30.000 euro.  Maar dit is enkel van toepassing voor de overdracht van panden die voor maximaal vier jaar geregistreerd zijn als leegstaand, verwaarloosd, ongeschikt of onbewoonbaar pand.  Wel moet het pand binnen de twee jaar na de aankoop ervan worden aangewend tot hoofdverblijfplaats.   Let wel dit hoeft niet de koper te zijn.

Concreet betekent dit een financieel voordeel van 3.000 euro waar het tarief van 10% van toepassing is. Een verschil met de twee vorige abattementen is dat dit renovatie-abattement ook kan genoten worden door vennootschappen. 

Bijkomend is er een voordeel in de personenbelasting.

Alternatief : vruchtgebruik

Als alternatief wordt er wel eens gewerkt met een vruchtgebruikconstructie. In dat geval is het bedrag dat wordt betaald door de vruchtgebruiker aan de eigenaar, bij de eigenaar, als natuurlijk persoon, niet belastbaar. Daarenboven kan het vruchtgebruik worden afgeschreven over de termijn van het vruchtgebruik. Een nadeel is dat de vestiging van vruchtgebruik enigszins omslachtig is, en dat vruchtgebruikconstructies in het vizier liggen van de fiscus. Daarenboven betaalt de vennootschap 10 % registratierechten op de waarde van het vruchtgebruik en kan de vennootschap slechts op de waarde van het vruchtgebruik (veelal om en bij de 80 %) afschrijven.

Een alternatief voor het alternatief : onroerende leasing

Een wat minder bekend alternatief is de onroerende leasing. Onroerende leasing klinkt exotisch, maar dat valt in de praktijk best mee.
Wat velen verrast is dat er geen omslachtige erkenningsprocedures aan te pas komen, zoals bij banken of verzekeringsmaatschappijen, om als leasinggever te kunnen optreden. Eénieder, natuurlijke of rechtspersoon, kan van vandaag op morgen leasinggever worden.

Laat ons om te beginnen even stilstaan bij het belangrijkste, de fiscaliteit. Om in de sfeer van ons voorbeeld te blijven gaan we er van uit dat de leasinggever een particulier is. Het grote fiscale voordeel van een onroerende leasing is dat de betalingen die (door de particulier) worden ontvangen niet worden aanzien als onroerende noch als beroepsinkomsten. De betalingen worden opgesplitst in twee delen. Het gedeelte van de aflossing dat dient om het in het gebouw belegde kapitaal of de verkoopwaarde ervan weder samen te stellen, is niet belastbaar. Het saldo wordt aanzien als een roerend inkomen, en is als dusdanig belastbaar aan het afzonderlijk tarief van 15 % (art. 19, § 1, 2°, WIB 92).

In hoofde van de leasingnemer wordt het onroerend goed geactiveerd en afgeschreven over de economische gebruiksduur. Noteer dat deze dus niet noodzakelijk samenvalt met de duur van het leasingcontract. Wanneer een gebouw wordt geleased op een termijn van 9 jaar (zoals in de casus die werd voorgelegd aan de Hasseltse rechtbank, zie hierna), mag het gebouw niet op die termijn worden afgeschreven maar wel op de gebruikelijke termijn.

Rulingcel is akkoord

De rulingcommissie heeft zich in het verleden reeds haar akkoord gegeven over het feit dat een onroerende leasingconstructie niet kan worden geherkwalificeerd in een huurcontract in toepassing van artikel 344, § 1, WIB 92 (ruling 600.173 van 28.11.2006).

Rechtspraak

Ook de rechtbank van eerste aanleg te Hasselt heeft zich onlangs mogen verdiepen in deze aangelegenheid. De feiten in het dossier waren de volgende. Een tandarts geeft een deel van zijn woning in leasing aan zijn vennootschap. De investeringskost van dat gedeelte bedraagt ongeveer 100.000 EUR. Rekening houdend met een intrestvoet van 6 % wordt een maandelijkse betaling van ongeveer 1.100 EUR weerhouden. De overeenkomst is niet opzegbaar en bevat een aankoopoptie.
Klaarblijkelijk vond een controleur de constructie al te voordelig voor de belastingplichtige. Vooral de zeer kort looptijd van het onroerende leasingcontract (9 jaar) zal naar ons aanvoelen de controleur hebben getriggerd.
Om kort te zijn, de controleur heeft de constructie geherkwalificeerd in een huurcontract voor diezelfde periode, maar is hiervoor teruggefloten door de Hasseltse rechtbank.

De rechtbank brengt ons in herinnering welke kenmerken een onroerende leasingcontract moet vertonen:

-  de leasinggever richt een gebouw op of bezit een gebouw dat hij (voor een gedeelte) in onroerende leasing geeft aan de leasingnemer;
-  de leasingnemer verkrijgt het genot van het gebouw;
-  de maandelijkse aflossingen moeten volstaan om het geïnvesteerde kapitaal weder samen te stellen en een correcte intrest te vergoeden;
-  de eigendom van het gebouw moet bij het einde van de overeenkomst van rechtswege op de gebruiker overgaan of de leaseovereenkomst moet een aankoopoptie bevatten van maximaal 15 %.

Volgens de Hasseltse rechtbank is de fiscale behandeling van overeenkomsten die voldoen aan deze voorwaarden, uitdrukkelijk geregeld in artikel 10, § 2, en 19,  § 1, 2°,WIB 92. De rechtbank stelt vast dat in casu al de vereiste kenmerken van onroerende leasing aanwezig zijn. Daarnaast is volgens de rechtbank niet aangetoond dat de juridische kwalificatie tot doel heeft belastingen te ontwijken en komt deze bijgevolg niet in aanmerking voor herkwalificatie.

Simulatie werd evenmin bewezen. De partijen hebben alle gevolgen van de rechtshandelingen aanvaard. Als de administratie voorhoudt dat de overeenkomst van onroerende leasing eigenlijk een huurovereenkomst verbergt, moet zij dit bewijzen, wat niet gebeurde.

De verhuur zal dan niet enkel betrekking hebben op het gebruik van het onroerend goed maar ook op de roerende goederen, de meubels, die aanwezig zijn in de woning.

Het aangerekende huurbedrag zal dan ook uit twee luiken bestaan nl een gedeelte zal een roerend inkomen zijn en een gedeelte zal het onroerend inkomen uitmaken..

Hoe wordt de verhuur dan fiscaal bekeken? 

 ° 60% van de opbrengst betreft het onroerend inkomen.
• 40% van de opbrengst wordt geacht een roerend inkomen te zijn.

Hiervan kan echter afgeweken worden door de verhuurovereenkomst zo op te stellen dat beide inkomens apart vermeld worden.  De fiscale gevolgen zijn navenant.

- De huur moet al dan niet aangegeven worden afhankelijk of de huurder het
 onroerend goed al dan niet beroepsmatig gebruikt.  Indien privé-gebruik
 volstaat de aangifte van het niet geïndexeerd kadastraal inkomen.

- Het roerend inkomen moet echter wel aangegeven worden in de aangifte
 personenbelasting.  Dit wordt opgelegd door artikel 111 KBWIB 1992. Er
wordt immers hier volledig afgezien van de inning van de roerende voorheffing op de roerende huurinkomsten als de begunstigde een inwoner is van het land en onderworpen is aan de personenbelasting, of als het om een binnenlandse vennootschap gaat. 

Maar hoe zit de belastbaarheid van het roerend inkomen in mekaar ?

Het aan te geven bedrag is het netto roerend inkomen. Dit is het bruto inkomen minus de kosten die er betrekking op hebben. Voor het verhuren van meubilair of stoffelijke huisraad bestaat er een forfaitaire kostenaftrek van 50% voor wie de kosten niet kan of wil aantonen.

Van het onroerend inkomen kunnen echter wel intresten van een lening om het onroerend inkomen te behouden of te verwerven in aftrek genomen worden.  Dit kan echter niet voor het roerend gedeelte.

Voorbeeld

Verhuur van een gemeubelde studio (niet geïndexeerd KI = 600) voor 5.000 euro / jaar.  In het huurcontract werd er geen opdeling tussen onroerend en roerend gedeelte gemaakt.  Tevens wordt het volledig voor private doeleinden aangewend.

Roerend  40% x 5.000 = 2.000 euro
Onroerend  60% x 5.000 = 3.000 euro

Aangifte
 
code 1106 : 500
  belastbaar :   500 x 1,5461 x 1,4 = 1.082

personenbelasting ?  Dit hangt af van het feit of er aftrekbare intresten zijn en/of in welke belastingsschijf dit onroerend inkomen bijkomt.  In het slechtste geval moet er 50% (+ stel 7% gem.bel) op betaald worden = 578,87 euro
  
code 1157 :  40% x 5.000 = 2.000 x 50% = 1.000
  personenbelasting :  2.000 x 50% x 15% (+ 7% gem.bel)  =  160,50 euro

Voorbeeld

Vennootschap Vastgoed bvba bezit woning met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 2.500 euro gelegen te Gent. De onroerende voorheffing bedraagt :Kadastraal inkomen 2500 EUR. Of geïndexeerd kadastraal inkomen (indexcoëfficiënt is 1,5461) of 3.865 EUR.

Bijdrage Vlaams Gewest (2,5 %) 96,63 EUR

Bijdrage provincie (opc. 295)      285,06 EUR                                         

Bijdrage gemeente (opc. 1450)   1.401,14 EUR                                          

Totaal bedrag onroerende voorheffing  1.782,83 EUR Maar vermits het een vennootschap is die eigenaar is bedraagt de vermindering : Belastingkrediet rechtspersonen 96,63 EUR