Buitenlands vastgoed via Belgische vennootschap.

Buitenlandse onroerende inkomsten

In particuliere handen

Inkomsten van onroerende goederen zijn in de regel belastbaar in het land waar het onroerend goed gelegen is. U bent dus belastingen verschuldigd in het buitenland, die dikwijls de vorm aanneemt van de één of andere “grondbelasting”, zoals onze onroerende voorheffing.In België moet u de huurwaarde en/of huurinkomsten in België aangeven voor de toepassing van het progressievoorbehoud.

Via vennootschap

Wanneer het onroerend goed wordt aangehouden via een vennootschap, zijn de inkomsten daarvan óók belastbaar in het land waar het onroerend goed gelegen is. Dit ongeacht of de vennootschap in het buitenland beschikt over een vaste inrichting.

Geen progressievoorbehoud

In de vennootschapsbelasting kent men geen progressievoorbehoud. Dit lijkt overbodig want het tarief van de vennootschapsbelasting is lineair. Dat hier vlotjes voorbijgegaan wordt aan het verlaagd opklimmend tarief, kan alleen maar in uw voordeel spelen.

Fiscaal-technisch verwerking

De inkomsten van het buitenlands onroerend goed zitten inbegrepen in de boekhoudkundige winst, waarop het belastbaar resultaat is gebaseerd. In de tweede bewerking van de vennootschapsbelasting wordt het belastbaar resultaat opgesplitst in Belgische winst, bij verdrag vrijgestelde en niet bij verdrag vrijgestelde buitenlandse winst. In de derde bewerking wordt de bij verdrag vrijgestelde winst afgetrokken van het belastbaar resultaat van de vennootschap.

Vaststelling netto buitenlands inkomen

Om te komen tot een correct belastbaar resultaat, is het dus noodzakelijk om het netto inkomen vast te stellen dat het buitenlands onroerend goed genereert. Maar hoe wordt dat netto inkomen vastgesteld : overeenkomstig de Belgische of de buitenlandse fiscale wetgeving? 

Degressief afschrijven

Stel dat uw vennootschap degressief afschrijft op haar Frans onroerend goed. In Frankrijk is deze manier van afschrijven onbekend. In dat geval volgt ieder land zijn eigen regels. Dus voor de vaststelling van de in België vrij te stellen winst, houden we rekening met het degressieve afschrijvingsstelsel, en voor de berekening van de Franse belasting houdt Frankrijk rekening met de Franse fiscale wetgeving. Er is dus niet noodzakelijk een overeenstemming tussen het in België vrijgestelde bedrag en het in het buitenland belaste bedrag.

Meerwaardebelasting

Meerwaarden op aandelen

In beginsel zijn vermogenswinsten die een particulier behaalt, belastbaar in zijn woonstaat. Dus als een particulier aandelen van een Franse vennootschap verkoopt, mag Frankrijk hierop geen belastingen heffen.

Vastgoedvennootschappen

Maar let op met aandelen van vennootschappen waarvan het bedrijfsvermogen hoofdzakelijk bestaat uit in het partnerland gelegen onroerende goederen. In sommige verdragen, bv. in dat met Spanje, is gestipuleerd dat het land waar die onroerende goederen gelegen zijn, gerechtigd is om belasting te heffen over de meerwaarden die op aandelen van vastgoedvennootschappen worden gerealiseerd. Een meerwaarde waarvan u dacht dat ze volledig belastingvrij is, kan op die manier alsnog aan (Spaanse) belasting onderworpen worden.