BTW en verhuur

Casus : een werkvennootschap, die BTW-plichtig is, heeft een nieuw gebouw nodig.

De bedoeling echter is niet dit gebouw mee in de werkvennootschap onder te brengen.  De redenen zijn divers :
– de successieplanning vergemakkelijken
– de latere verkoop niet bemoeilijken
– het ondernemingsrisico.
– enz …

Men kiest maw voor een aparte immo-vennootschap die het gebouw zal verhuren aan de werkvennootschap. Maar hier moeten we rekening houden met enkele fiscale regels in het bijzonder wat de BTW betreft.

Het is een gekend probleem. Verhuren van een gebouw met BTW zonder het recht op BTW-aftrek is in een Belgische context geen sinecure.

De nieuwbouw is onderhevig aan de BTW.  De immo-vennootschap kan deze niet zomaar recupereren. Het verhuren van een gebouw is in principe vrijgesteld vanBTW  (art. 44, § 3, 2° van het W.BTW).

In de praktijk tracht men dit probleem op te lossen d.m.v. de creatie van een zakelijk recht (vruchtgebruik, recht van opstal of erfpacht).

Let wel op de vrijstelling van de BTW inzake verhuur bestaan er wel een aantal uitzonderingen
– de terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen
– de terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen
– het verschaffen van gemeubeld logies
– de onroerende financieringshuur (onroerende leasing)
– (…)

Onroerende leasing

Onroerende leasing is daarom een gebruikelijke oplossing om dit BTW-probleem te verhelpen. De immo-vennootschap (leasinggever) kan de BTW op de bouw recupereren.  De leasingnemer echter zal weliswaar BTW op de huurfactuur moeten betalen maar kan deze BTW op haar beurt recupereren wanneer deze een BTW-belastingplichtige is met recht op aftrek van de BTW. De immo-vennootschap (=leasinggever) bouwt het onroerend goed op aanwijzen van de werkvennootschap (=leasingnemer) en verhuurt dit met BTW.

Dit is echter wel aan behoorlijk wat voorwaarden gebonden.  Deze voorwaarden vinden we terug in het KB 30.

De onroerende financieringshuur moet betrekking hebben op een gebouwd onroerend goed.  Ook moet het gebouw verkregen of opgericht zijn met BTW.  Het moet maw een ‘nieuw gebouw’ (conform de BTW-regels) zijn.  De verkrijging of de oprichting van dit gebouw moet echter wel gebeuren aan de hand van de aanwijzingen van de leasingnemer. Het moet enerzijds een niet-eigendomsoverdragende en anderzijds een niet-opzegbare overeenkomst zijn.  Bij het einde van de overeenkomst moet de leasingnemer de mogelijkheid hebben om het gebouw over te nemen. Bij het verstrijken van een periode van 15 jaar moet het totale bedrag van de periodieke huurprijzen (die door de leasingnemer werden betaald) het de leasinggever mogelijk maken het geïnvesteerd kapitaal integraal weder samen te stellen. De onroerende financieringshuur moet worden toegestaan door een onderneming die gespecialiseerd is in onroerende financieringshuur. Maar hier aanvaardt de Administratie dat een onderneming ‘gespecialiseerd’ is van zodra zij één enkele handeling van onroerende leasing verricht. De terbeschikkingstelling van het gebouw van de leasingnemer moet plaats vinden om het in het kader van zijn activiteit als belastingplichtige te gebruiken.

BTW-eenheid

Maar er bestaat ook een andere werkwijze, nl met een BTW-eenheid.

Een BTW-eenheid is in feite één BTW-plichtige die in de plaats komt van al haar aangesloten leden.
De in België gevestigde BTW-belastingplichtigen (recht op aftrek is geen vereiste) kunnen deel uitmaken van zulk een BTW-eenheid.  Er zijn wel een aantal voorwaarden opgelegd.  Ze dienen verbonden te zijn en die verbondenheid moet financieel, economisch en organisatorisch van aard zijn.

financiële verbondenheid :
= indien er een rechtstreekse of onrechtstreekse controleverhouding bestaat in rechte of in feite. Als er tussen de vennootschap binnen de BTW-eenheid en de andere BTW-belastingplichtigen, die er rechtstreeks van afhangen, een deelneming van minstens 50% bestaat, moeten alle BTW-belastingplichtigen waarmee die minimum deelnemingsverhouding bestaat (in principe) opgenomen worden in de BTW-eenheid.

economische verbondenheid :
= de voornaamste werkzaamheid van ieder van de leden van een groep van dezelfde aard is, of
• de werkzaamheden van de leden van een groep elkaar aanvullen of beïnvloeden, of kaderen in het nastreven van een gezamenlijk economisch doel, of
• de werkzaamheid van de ene belastingplichtige geheel of gedeeltelijk wordt uitgeoefend ten behoeve van de anderen.

organisatorische verbondenheid :
• de leden van een groep in rechte of in feite rechtstreeks of onrechtstreeks onder een gemeenschappelijke leiding staan, of
• de leden van een groep hun werkzaamheden geheel of gedeeltelijk in gemeenschappelijk overleg organiseren, of
• de leden van een groep in rechte of in feite rechtstreeks of onrechtstreeks onder de controlebevoegdheid staan van één persoon.

Let wel, alle leden van de BTW-eenheid zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de BTW.   Dit betekent voor sommige mogelijk een nadeel.

Maat de BTW-eenheid biedt hier in onze casus toch een aantal voordelen.
De algemene regels inzake oa recht op aftrek zijn van toepassing op de BTW-eenheid. Dit recht op aftrek van de BTW-eenheid zal echter beoordeeld worden op basis van o.a. de uiteindelijke bestemming van het gebouw.  En dit is hier nu net zo van belang mbt de verhuur.

Terugkerend naar onze casus.

De immo-vennootschap bouwt een gebouw en verhuurt dit aan de werkvennootschap.  Wanneer de verhuur binnen de BTW-eenheid plaatsvindt dan moet er naar de uiteindelijke bestemming van het gebouw worden gekeken.    Dit betekent concreet dat wanneer de immo-vennootschap en de werk-vennootschap deel uitmaken van de gevormde BTW-eenheid dan wordt er abstractie gemaakt van de verhuur tussen de beide vennootschappen.  Het recht op aftrek van de BTW moet beoordeeld worden op basis van de handelingen die worden verricht aan niet-leden van de BTW-eenheid.  Wanneer de BTW-eenheid diensten presteert of goederen levert (onderworpen aan de BTW)  aan derden dan zal de BTW-eenheid de betaalde BTW kunnen recupereren

Deze werkwijze werd trouwens bevestigd door de Minister Van Financiën op een parlementaire vraag gesteld door de heer Van Der Maelen (Vr. en Antw. Kamer, 2008-2009, nr. 56, blz 119-121; Vraag nr. 308 van Dirk Van Der Maelen van 17.02.2009).  De Minister bevestigde dat het inderdaad mogelijk is dat wanneer de ene (immo-)vennootschap een gebouw verhuurt aan de andere (werk)vennootschap, de BTW volledig aftrekbaar is op de verbouwingskosten of de aankoop wanneer deze beide vennootschappen deel uitmaken van een BTW-eenheid.

En dit was nu net de betrachting …