//Belangrijk Europees arrest wat uw buitenlands onroerend goed betreft
  • buitenlands onroerend goed

Belangrijk Europees arrest wat uw buitenlands onroerend goed betreft

Waarover gaat het?

De huidige fiscale spelregels zijn de volgende. Wie een buitenlands onroerend goed bezit dat niet verhuurd wordt, heeft hiervan een aangifteplicht in zijn aangifte personenbelasting. In tegenstelling tot een Belgisch niet-verhuurd onroerend goed dient dit te gebeuren door de werkelijke huurwaarde aan te geven. Wanneer dit een Belgisch onroerend goed zou zijn dan dient enkel het kadastraal inkomen (niet-geïndexeerd) te worden aangegeven. En daar wringt nu net het schoentje. Wie een vakantiewoning aan zee heeft, dient enkel het KI aan te geven.  Wie een gelijkaardig appartement in (bv.) Frankrijk heeft, dient de huurwaarde aan te geven.  Het Europees Hof van Justitie stelt nu dat deze houding een schending inhoudt van het vrij verkeer van kapitaal (HvJ 11 september 2014, C-489/13). Het kadastraal inkomen is echter lager dan de huurwaarde.

Wat betekent het verschil aan onroerend inkomen?

Betreft het een buitenlands onroerend goed dat niet verhuurd wordt, dan moet u de huurwaarde aangeven. U mag echter de huurwaarde verminderen met de in het buitenland betaalde belasting. Verder wordt het bedrag nog verminderd met een forfait van 40% wanneer het een gebouw betreft. Betreft het daarentegen een onroerend goed dat wel verhuurd wordt, dan moet u de effectieve huurinkomsten aangeven. Ook hier mag u dat verminderen met de buitenlandse betaalde belasting.

Wanneer het een niet-verhuurd onroerend goed betreft dat daarentegen in België gelegen is, dan dient u enkel het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen aan te geven. Het onroerend inkomen wordt dan gevormd door dit kadastraal inkomen te indexeren (x 1,7) en te verhogen met 40%.

Geeft dit een groot verschil in de factuur aan personenbelasting?

Dat hangt ervan af. Betreft het een buitenlands onroerend goed dat in een land ligt waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten dan zijn deze inkomsten belastbaar in het land waar dit onroerend goed zich bevindt en niet in België. Dit neemt niet weg dat er toch een financiële impact is wat de personenbelasting betreft. België stelt dat onroerend inkomen weliswaar vrij, maar dit onroerend inkomen bepaalt wel mee het tarief aan personenbelasting dat van toepassing is op de andere (Belgische) inkomsten. Dit wordt in het jargon ‘vrijstelling met progressievoorbehoud’ genoemd.

Wat wordt er bedoeld met de aan te geven ‘huurwaarde’?

Het probleem is vaak dat men in het buitenland ook geen kadastraal inkomen kent. Wat Frankrijk betreft, liggen de zaken echter anders. In Frankrijk kent men een gelijkaardig begrip als kadastraal inkomen, namelijk ‘la valeur locative’. Dit is van belang om de lokale belastingen (taxe foncière en taxe d’habitation) te berekenen. In het vermelde arrest had de belastingplichtige deze waarde aangegeven. De administratie ging er niet mee akkoord (lees… vond dit te laag). De casus die aanleiding gaf tot deze Europese uitspraak is er gekomen door het stellen van een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie door het Hof van Beroep van Antwerpen (Antwerpen 3 september 2013).

Voor een definitie van de huurwaarde raadplegen we het administratieve commentaar (ComIB 13/8): “De huurwaarde vertegenwoordigt de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die men, in geval van verhuring, gedurende het belastbaar tijdperk, volgens de gebruiken van het land en de ligging van de goederen, had kunnen verkrijgen, in de vorm zowel van een eigenlijke huurprijs als van door de huurder voor rekening en in de plaats van de verhuurder gedragen lasten of van door de huurder ten voordele en voor rekening van de verhuurder geleverde prestaties en goederen. (…)

Dit zegt natuurlijk in de praktijk niet veel en is daarom vaak een punt van discussie.

Of er financieel een grote impact is, is – zoals reeds vermeld – afhankelijk van de huurwaarde en de hoogte van de andere Belgische inkomsten. Ook kan het zijn dat de impact volledig ‘nihil’ is omdat er nog mogelijk aftrekbare intresten zijn van één of ander krediet.

En nu … ?

Er zijn toch een aantal belangrijke vragen waarop vandaag nog geen antwoord kan gegeven worden.

Wat te doen met een onroerend goed dat gelegen is in een land waar men geen kadastraal inkomen kent?

Ook betreft het hier een niet-verhuurd onroerend goed. Maar wat te doen wanneer het een  verhuurd onroerend goed betreft? Ook hier blijft een onderscheid. In België wordt immers een verhuurd onroerend goed aan een niet-beroepsgebruiker evenzeer belast in functie van het kadastraal inkomen (indexeren en verhogen met 40%). Het buitenlands onroerend goed wordt ook hier belast op basis van de reële huurinkomsten (is immers verhuurd). Ook hier blijft een onderscheid dat in strijd is met het vrij verkeer van kapitaal.

Kan u actie ondernemen?

Wanneer u een nadeel van de werkwijze ondervonden hebt dan kan u deze uitspraak gebruiken om uw aanslag (wanneer u weliswaar in eenzelfde situatie zit) te betwisten. Is uw bezwaartermijn niet verlopen (kan tot zes maanden vanaf de verzending van het aanslagbiljet), dan dient u een bezwaarschrift in. Ook wanneer de bezwaartermijn reeds verstreken is, kan u nog reageren door een ‘ontheffing van ambtswege’ in te dienen.  Hiervoor heeft u vijf jaar de tijd (te rekenen vanaf 1 januari van het jaar waarin de belasting is gevestigd).

2014-12-11T19:33:06+00:00
Dinsdag 19 december  2017 - 11:00u

Gratis Seminar: Bulgarije, Ster in Europa

In een handomdraai krijgt u een overzicht van de mogelijkheden in Bulgarije en de belangrijkste componenten voor ondernemers:
  • 10% personenbelasting
  • 10% vennootschapsbelasting
  • 10%, de loonkost bedraagt slechts 10% van een gemiddeld Belgisch/Nederlands loon
JA, IK WIL ME INSCHRIJVEN

De 112 Meest Begeerde Fiscale Tips - Editie 2017


Voor al wie belastingontwijking een mensenrecht vindt, 112 haalbare en praktische fiscale tips 
GRATIS INKIJKEXEMPLAAR
Click Me