In heel wat verkoopscompromissen staat een zogenaamd uitdrukkelijk ontbindend beding vermeld.  Dat beding moet er voor zorgen dat als één van de partijen (de koper of verkoper dus) bepaalde verplichtingen uit hoofde van de verkoopsovereenkomst niet nakomt, de andere partij de overeenkomst als ontbonden kan beschouwen (zonder daarvoor eerst naar de rechtbank te moeten stappen). 

En bovendien een schadevergoeding kan vragen van diegene die zijn verbintenissen niet nakwam.Typevoorbeeld hier is het geval dat de koper niet tijdig aan centen geraakt (hij krijgt bv. geen lening) en deze weigert de notariële akte te verlijden (hij wil de zaak op de lange baan schuiven).  In dat geval kan de verkoper mogelijks de ontbinding vragen op basis van een uitdrukkelijk ontbindend beding.Maar stel nu dat u zich als koper of als verkoper op die bepaling wil beroepen.  U wil bv. als verkoper niet langer het verlijden van de notariële akte uitstellen, en wil dan maar liever aan een andere koper verkopen (die eerste koper moet mij dan maar een schadevergoeding betalen). 

In dat geval dient u volgende leidraad te gebruiken?Speelt het beding wel?  Ga vooreerst na of het uitdrukkelijk ontbindend beding wel speelt in het concrete geval.  Is het beding ruim genoeg geformuleerd (bv. ‘ingeval van niet-naleving door één van de partijen van de bij deze overeenkomst aangegane verbintenissen’) ,dan rijst er op dat vlak wellicht geen probleem.  En kan u het inroepen bij niet-naleving van nagenoeg elke (belangrijke) verbintenis. 

Het beding zou echter ook betrekking kunnen hebben op de niet-naleving van welbepaalde en welomschreven verbintenissen (bv. niet-tijdig verlijden notariële akte).  Als er dan sprake is van een andere (niet-vermelde) tekortkoming, kan u zich niet op het uitdrukkelijk ontbindend beding beroepen.In dit geval kan u als de tekortkoming voldoende ernstig is wel nog altijd eventueel naar de rechtbank stappen. 

Om daar de ontbinding van de overeenkomst te vragen.Ingebrekestellen.  Vooraleer u zich op het ontbindend beding (als dat voor uw situatie speelt) kan beroepen, zal u de andere partij veelal in gebreke moeten stellen.  U zal die m.a.w. een brief moeten sturen waarin u er op aandringt dat de andere haar verbintenissen alsnog nakomt (hierbij stellen wij u in gebreke om de notariële akte binnen de 15 dagen vanaf heden te verlijden). 

Deze ingebrekestelling dient u te versturen via een aangetekende brief.  U kan ze ook laten betekenen door een gerechtsdeurwaarder.Een ingebrekestelling is in principe niet vereist als er in de compromis staat dat de overeenkomst van rechtswege en zonder ingebrekestelling wordt ontbonden als bepaalde omstandigheden zich voordoen.Een laatste stap die u zal dienen te zetten (na de ingebrekestelling die zonder succes blijkt), is een brief (aangetekend of via deurwaarder) te sturen aan de in gebreke blijvende partij, waarbij u zich beroept op het uitdrukkelijk ontbindend beding en de overeenkomst als ontbonden beschouwd (onder verwijzing naar art. XX van het tussen ons gesloten verkoopscompromis beschouw ik de tussen ons gesloten overeenkomst als ontbonden. U bent mij tevens volgende schadevergoeding verschuldigd :…)  Het inroepen van een uitdrukkelijk ontbindend beding is niet zonder gevaren.  

De rechtbank kan later namelijk controleren of het beding wel toepasselijk was en of de inbreuk die u aanhaalde wel voldoende ernstig was.  Win voor u zich op zulk beding beroept dan ook professioneel advies in.