De strijd tegen de leegstand en verkrotting van deze onroerende goederen werd ingezet met het Decreet van 22 december 1995 (houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996), laatst gewijzigd bij Decreet van 8 juli 1996 en Besluit van 2 april 1996 en 15 juli 1997.

1. algemene structuur van leegstandbelasting inzake gebouwen en woningen

Aan de eigenaars (of houders van een zakelijk recht) van leegstaande en verkrotte gebouwen en/of woningen in het vlaamse gewest wordt een belasting opgelegd, waarvan de opbrengst wordt aangewend om het gemeentelijk beleid tot herstel van de leef- en omgevingskwaliteit van de achtergestelde buurten en tot de bestrijding van de kansarmoede, te ondersteunen.

De heffing van de belasting wordt mogelijk gemaakt via een inventaris, die het basisinstrument vormt.

De opname in deze inventaris vormt tevens de formele voorwaarde voor het verschuldigd zijn van de belasting.

De inventaris bevat drie lijsten:

• een lijst van leegstaande gebouwen en/of woningen

• een lijst van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen

• een lijst van verwaarloosde gebouwen en/of woningen.

De inventaris wordt in principe samengesteld door de provinciale afdeling van de Administratie van Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten (A.R.O.H.M.) die zich daartoe kan baseren op de lijsten die opgesteld worden door de gemeenten.

 

2. wie is belastingplichtig?

In tegenstelling tot Decreet I, wordt in Decreet II niet alleen de eigenaar van het gebouw of de woning aansprakelijk geacht voor de leegstand of de verwaarlozing, maar ook de opstalhouder, erfpachter of vruchtgebruiker. Eén van hen wordt dan ook beschouwd als belastingplichtige.

Indien één van de voorgaande zakelijke rechten in onverdeeldheid toebehoort aan meerdere personen, dan wordt de onverdeeldheid belastingplichtige. Elk lid ervan zal ten overstaan van de overheid hoofdelijk gehouden zijn tot de gehele belasting. Het deel van de belasting dat het lid voor de anderen heeft betaald, kan hij bij die anderen terugvorderen.

3. welke gebouwen en/of woningen worden belast?

Enkel gebouwen of woningen kunnen opgenomen worden in de inventaris.

Als een "gebouw" wordt beschouwd, elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, met uitzondering van de bebouwde onroerende goederen die vallen onder de toepassing van het Decreet I.

Een "woning" is een gebouw of een deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is als woon- of verblijfplaats van één of meerdere personen.

Opdat een gebouw geregistreerd kan worden, moet het ofwel leegstaan, ofwel verwaarloosd zijn.

Een woning kan bovendien geregistreerd worden indien het ongeschikt of onbewoonbaar is.

 

Een gebouw kan op twee lijsten opgenomen worden: nl.

1. de lijst van leegstaande gebouwen en/of woningen en

2. de lijst van verwaarloosde gebouwen en/of woningen)

 

Een woning kan in drie lijsten opgenomen worden:

1. de lijst van leegstaande gebouwen en/of woningen;

2. de lijst van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen;

3. de lijst van verwaarloosde gebouwen en/of woningen.

 

De opname in één of meerdere lijsten kan het bedrag van de verschuldigde belasting beïnvloeden.

 

Er wordt zo een onderscheid gemaakt tussen vier criteria.

I. wat betreft gebouwen:

Een gebouw wordt als leegstaand beschouwd wanneer meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte niet effectief wordt gebruikt gedurende minstens 12 opeenvolgende maanden.

In tegenstelling met de bedrijfsruimtebelasting is er dus wel een termijn verbonden aan de leegstand, die bovendien geijkt is op de maximumtennijn waarvoor kwijtschelding of vermindering van onroerende voorheffing wegens non-productiviteit kan toegestaan worden.

Een gebouw waarin een economische activiteit werd uitgeoefend kan niet als leegstaand beschouwd worden zolang de oorspronkelijke beoefenaar van deze activiteit een gedeelte van het gebouw bewoont.

Een gebouw is verwaarloosd wanneer het ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten.

Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen beperkte of algemene verwaarlozing. De kwalificatie "ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval" wordt beoordeeld aan de hand van een puntensysteem, opgenomen in een technisch verslag. Er kan pas sprake zijn van ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval, wanneer het gebouw, op basis van voorvermeld verslag een "eindscore" behaalt van minstens 18 punten.

 

II. wat betreft woningen:

Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer zij gedurende tenminste 12 opeenvolgende maanden niet effectief gebruikt wordt in overeenstemming met de woonfunctie.

Dezelfde omstandigheden als voor gebouwen worden weerhouden als indicaties voor leegstand van woningen.

Een woning is ongeschikt indien zij niet beantwoord aan de vereisten van stabiliteit, bouwfysica, veiligheid of minimaal comfort.

Volgende gebreken zijn strijdig met de vereisten van stabiliteit, bouwfysica en veiligheid:

• geen of gebreken aan de funderingen;

• concave of convexe welvingen van binnen en/of buitenmuren die de stabiliteit en de draagstructuur van de woning aantasten;

• gebreken die het draagvermogen van de draagvloeren aantasten;

• alle andere tekenen van bouwvalligheid;

• doorsijpeling van vocht ten gevolge van onvoldoende waterdichtheid van dakbedekking en/of muren;

• optrekken van vochtigheid in vloeren en muren.

 

Als vereisten voor minimaal comfort worden beschouwd:

• de aanwezigheid van minimale sanitaire voorzieningen;

• de aanwezigheid van de gebruikelijke nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit en verwarming.

 

Een woning is onbewoonbaar wanneer zij ongeschikt is én onmiskenbaar een veiligheids- en gezondheidsrisico inhoudt.

 

Net als een gebouw is een woning verwaarloosd wanneer het ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten.

4. hoeveel belasting is verschuldigd (toepasselijk vanaf 1 juli 1997)

Het bedrag van de belasting is in principe gelijk aan het resultaat van de vermenigvuldiging van het geïndexeerde kadastraal inkomen (K.I.) van de woning en/of het gebouw en het aantal periodes (van twaalf maanden) dat het gebouw en/of de woning opgenomen is in de inventaris (met een maximum van vijf).

Er wordt evenwel steeds een minimumbelasting opgelegd.

Deze bedraagt voor de eerste periode 20.000 fr., tenzij het gebouw en/of woning geregistreerd is op de lijst van verwaarloosde gebouwen en/of woningen én op de lijst van de leegstaande gebouwen en/of woningen.

In dat geval bedraagt de minimumbelasting voor de eerste periode 40.000 fr.

Voor de volgende periodes wordt voorvermeld minimumbedrag steeds vermenigvuldigd met het aantal periodes van twaalf maanden (met een maximum van vijf) dat het gebouw en/of de woning is opgenomen in de inventaris.

Voor de volgende periodes is de belasting dan ook minimaal gelijk aan:

• 40.000 fr. respectievelijk 80.000 fr. voor de tweede periode;

• 60.000 fr. respectievelijk 120.000 fr. voor de derde periode;

• 80.000 fr. respectievelijk 160.000 fr. voor de vierde periode;

• 100.000 fr. respectievelijk 200.000 fr. voor de vijfde en de volgende periodes.

 

5. betalingstermijn

De belastingplichtige moet de belasting uiterlijk op het einde van de tweede maand die volgt op de datum van de toezending van het aanslagbiljet betalen.

Wanneer hij een verzoekschrift in beroep heeft ingediend, tegen de aanslag, moet de belasting pas betaald worden op het einde van de tweede maand die volgt op de datum van de beslissing van de Vlaamse regering.

Bij laattijdige betaling is een nalatigheidintrest verschuldigd (0,5 % per maand), behoudens overmacht.

 

6. onteigening

Als ultieme maatregel kan de Vlaamse regering machtiging verlenen aan een publiekrechtelijke overheid (nl. het Vlaamse gewest, de sociale woonorganisatie, het O.C.M.W. of de gemeente) om de woning en/of het gebouw te onteigenen.

Dergelijke onteigening is enkel mogelijk wanneer het betrokken goed gedurende meer dan 4 periodes van 12 maanden opgenomen blijft in de inventaris en de belastingsplichtige nalaat de heffing te betalen.

 

7. verdere mogelijkheden

In bepaalde gevallen kan de belastingplichtige vrijstelling van (leegstand)belasting inzake gebouwen en/of woningen krijgen.

Dit is onder andere het geval voor de nieuwe eigenaar, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker voor de periode van één jaar na de volledige overdracht van het gebouw en/of de woning.

Wanneer de belastingplichtige een bouwvergunning voorlegt waaruit blijkt dat hij de nodige renovatiewerken gaat uitvoeren, krijgt hij een schorsing van belasting (voor een maximum van twee jaar).

De aanslag kan tevens betwist worden bij de Vlaamse minister bevoegd voor financiën.