//Alle antwoorden rond vastgoed en registratie: Tekortschatting.

Alle antwoorden rond vastgoed en registratie: Tekortschatting.

Het is nu eenmaal een feit dat er soms bij de aankoop van een onroerend goed een prijs wordt betaald, die lager ligt dan de waarde die de Ontvanger van de registratierechten toekent aan het pand. Er is dan sprake van een zgn. tekortschatting.

1. Hoe bepaalt de Ontvanger de waarde van een pand ?

De Ontvanger zal een lijst opmaken met de meest recent verkochte panden. Meestal bekijkt de Ontvanger de panden alleen aan de buitenkant. Men spreekt van vergelijkingspunten.

Vergelijkingspunten zijn gelijkaardige eigendommen in een gelijkaardige omgeving die rond hetzelfde tijdstip werden verkocht.

2. Hoeveel tijd heeft de Ontvanger om u te laten bijbetalen ?

De Ontvanger heeft twee jaar de tijd om u te laten bijbetalen. Deze periode begint te lopen vanaf de registratie van de aankoop.

3. Is het waar dat de officieel betaalde verkoopprijs 1/8ste mag afwijken van de door de Ontvanger vooropgestelde waarde ?

Dit is een wijdverbreid misverstand. U betaalt in principe vanaf de eerste euro verschil tussen de geschatte waarde en door u betaalde verkoopwaarde. U zal dan registratierechten (10 % in het Vlaams Gewest) bij betalen en dit vanaf de eerste euro.

Maar de 1/8ste speelt wel een rol om te bepalen of u een boete moet betalen of niet. Zodra u 1/8ste afwijkt van de door de Ontvanger naar voor geschoven verkoopwaarde bent u niet alleen bijkomende registratierechten verschuldigd maar ook boetes.

Maar een Ontvanger zal zelden tot actie overgaan als u onder de 1/8ste zit. Want in dit geval vallen de kosten van de controleschatting onder de 1/8ste.

4. Bedraagt de boete bij tekortschatting het dubbele van de ontdoken rechten ?

Neen, de boete verloopt via een getrapt systeem :

° een tekort vanaf 1/8ste tot 1/4de = 1/10de van de bijkomende rechten;

° een tekort hoger dan 1/4de maar tot 1/2de = 1/5de van de bijkomende rechten;

° een tekort hoger dan de geheelheid =1/3de van de bijkomende rechten.

5. Is er nog te onderhandelen met de Ontvanger over de door hem naar voor geschoven verkoopwaarde ?

Ja zeker, gaat zonder meer in discussie met de Ontvanger. Doe een tegenvoorstel. Zet bv. de negatieve punten van de woning in de verf. U haalt zeker een stuk van het laken naar u toe.

Doet u belangrijke verbouwingswerken dan is het soms interessant de Ontvanger vooraf uit te nodigen, want als hij anders komt als het pand volledig is opgeknapt denkt hij dat u het in deze staat kocht. Of neem foto’s van de staat van het gebouw voor en na de (verbouwings)werken.

6. Mag u de vergelijkingspunten opvragen waarop de Ontvanger zich steunde ?

Ja, u heeft het recht om de vergelijkingspunten op te vragen waarop de Ontvanger zich steunde. U kunt bv. trachten om de gegevens te verzamelen van andere vergelijkingspunten om zo het tegenbewijs te leveren.

7. Is er bij een openbare verkoop nooit een controleschatting ?

Het is wel zo dat er richtlijnen bestaan waarin aanbevolen wordt aan de Ontvangers zich terughoudend op te stellen bij een openbare verkoop inzake een controleschatting.

Een controleschatting  bij een openbare verkoop is dus eerder uitzonderlijk. Maar dit neemt niet weg dat in principe bij een openbare verkoop ook een controleschatting kan plaats vinden. Dit zal dus echter zeer uitzonderlijk zijn.

8. Moet ik ook nog interesten betalen ?

Ja u betaalt niet alleen bijkomende rechten, boeten maar ook nog interesten.
Namelijk 7 % (per jaar) vanaf de betekening van de controleschatting tot aan de betaling.

9. Wat moet ik doen als ik bewust onder de marktwaarde wil verkopen ?

In principe gaat niemand een pand verkopen onder de marktwaarde. Wie doet dit nu ? Toch is het niet ondenkbaar dat ouders bv. hun kind geen woning willen schenken maar deze woning wel willen laten kopen tegen een zacht prijsje.Wat nu ? Hier is een probleem.

Immers indien de verkoopprijs te sterk afwijkt van de zgn. normale verkoopwaarde dan heeft u mogelijk een probleem met de Ontvanger, ook dan kan er sprake zijn van een tekortschatting. Hoe dit nu vermijden ?

U kan effectief een verkoop doen tegen een “zacht prijsje” maar men vermeldt dan in de notariële akte dat het pand verkocht wordt voor 100 000 EUR maar dat het “pro fisco” 200 000 EUR waard is. Er worden dan wel registratierechten betaald op het “pro fisco” bedrag maar men zal geen boete of interesten moeten betalen.

Ook kan er zelfs nog worden afgesproken dat bv. de verkopers de nu hogere registratierechten betalen die de koper verschuldigd is.

2007-07-15T13:48:40+00:00
Dinsdag 19 december  2017 - 11:00u

Gratis Seminar: Bulgarije, Ster in Europa

In een handomdraai krijgt u een overzicht van de mogelijkheden in Bulgarije en de belangrijkste componenten voor ondernemers:
  • 10% personenbelasting
  • 10% vennootschapsbelasting
  • 10%, de loonkost bedraagt slechts 10% van een gemiddeld Belgisch/Nederlands loon
JA, IK WIL ME INSCHRIJVEN

De 112 Meest Begeerde Fiscale Tips - Editie 2017


Voor al wie belastingontwijking een mensenrecht vindt, 112 haalbare en praktische fiscale tips 
GRATIS INKIJKEXEMPLAAR
Click Me