Vanaf 1 januari 2003 zijn ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de registratierechten bij de aankoop van onroerende goederen op een aantal belangrijke punten gewijzigd.

1.Werd er in Brussel ook een lineaire verlaging van de tarieven ingevoerd ?

In tegenstelling tot in bv. het Vlaamse Gewest is er in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest geen lineaire verlaging van de registratierechten ingevoerd. Het gewone tarief blijft dus 12,5 % in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

2. Wat gebeurt er met verlaagd registratierecht ?

Het verlaagd registratierecht is in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gewoonweg afgeschaft. In Vlaanderen bestaat het daarentegen nog steeds en werd het zelfs van 6 % naar 5 % verlaagd. In Wallonië bedraagt het verlaagd registratierecht nog steeds 6 %, zoals vroeger in heel België.

3. Zijn er nog andere aanpassingen aan de tarieven van de registratierechten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ?

Het tarief voor de beroepspersonen (de vastgoedhandelaars) werd verhoogd van ( 5 % tot 8 %). Dit zijn de personen die onroerende goederen effectief kopen en verkopen, en hiervoor een bijzonder statuut aanvragen en een procedure doorlopen.

Ook krijgt u in het Brusselse Gewest minder registratierechten terug bij een wederverkoop. Dit betekent indien u een eigendom binnen de twee jaar na aankoop terug verkoopt (art. 212 W. Reg.). Vroeger kreeg u 3/5de van de betaalde rechten terug, nu bedraagt dit slechts 36 %. Dit is bijna de helft minder tegenover vroeger.

Of met andere woorden : 36 % van het algemeen recht van 12,5 % is 8% van de netto betaalde registratierechten, nl. 12,5 % – (36 % van 12,5 %) = 12,5 % – 4,5 % = 8 %.

4. Op welke gemeenten is deze nieuwe registratieregeling eigenlijk van toepassing ?

Deze regeling is van toepassing op de volgende gemeenten :

° Brussel-stad (1000, 1020, 1120, 1130, 1040 en 1050);
° Schaarbeek;
° Etterbeek;
° Elsene,
° Sint – Gillis;
° Anderlecht;
° Sint-Jans-Molenbeek;
° Koekelberg;
° Sint-Agatha-Berchem;
° Ganshoren;
° Jette;
° Evere;
° Sint-Pieters-Woluwe;
° Oudergem;
° Watermaal-Bosvoorde;
° Ukkel;
° Vorst;
° Sint-Lambrechts-Woluwe;
° Sint-Joost-Ten-Node.

5. Bestaat er in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ook een abattement ?

Eigenlijk is de belangrijkste wijziging in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de invoering van een abattement. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wil met de invoering van een abattement gezinnen met een middeninkomen aanmoedigen om zich te vestigen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Er bestaat hier geen ingewikkeld systeem van “meeneembaarheid” zoals in het Vlaams Gewest. Er werd hier geopteerd voor een abattement, dit wil zeggen een schijf waarop géén registratierechten moeten betaald worden. Niettemin is het toch ook een complexe regeling geworden.

6. Wat is het grote voordeel van het “Brusselse abattement” ?

Koopt u in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest een woning dan betaalt u in principe geen registratierechten op een eerste schijf van € 45 000. Soms wordt dit bedrag opgetrokken tot € 60 000. Dit is het geval als de woning gelegen is binnen de “ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de stadsvernieuwing, zoals afgebakend in het Gewestelijk Ontwikkelingsplan”.

Boven deze grenzen van € 45 000 of € 60 000 blijven de gewone registratierechten van 12,5 % verschuldigd.

7. Kunnen ook rechtspersonen van dit abattement genieten ?

Neen, enkel natuurlijke personen kunnen van dit abattement genieten. Rechtspersonen zoals een VZW of een vennootschap zijn uitgesloten. Ook als een rechtspersoon een deel van een onroerend goed koopt samen met een natuurlijk persoon, is deze natuurlijke persoon uitgesloten van het abattement. We denken hierbij bv. aan de klassieke constructie waarbij de natuurlijke persoon de blote eigendom koopt en de vennootschap het vruchtgebruik.

8. Kan ik het abattement genieten als ik samen met andere natuurlijke personen aankoop ?

Ja, het abattement kan ook genoten worden als verschillende personen bv. gehuwden of samenwonenden gezamenlijk de hoofdverblijfplaats aankopen. Wel moeten deze natuurlijke personen samen steeds de geheelheid in volle eigendom kopen.

9. Kan men slechts éénmaal van het abattement genieten ?

Neen, iemand kan tijdens zijn leven verschillende keren genieten van het abattement, voor zover hij op het ogenblik van de eerste of latere aankoop aan alle voorwaarden voldoet.

10. Geniet ik enkel van het abattement bij de aankoop van een “woning” ?

Ja, het abattement geldt enkel bij de aankoop van een onroerend goed dat “geheel of gedeeltelijk tot bewoning aangewend of bestemd is”. Het hoeft geen exclusieve bewoning te zijn, d.w.z. dat bv. een praktijkwoning van een geneesheer ook in aanmerking komt.

Anders gezegd onder “elk onroerend goed dat tot bewoning aangewend of bestemd wordt”, verstaat men “elk onroerend goed dat tot permanente huisvesting van één of meerdere personen kan dienen” (aldus de Memorie van Toelichting). Zo kan dus een industrieel pand ook het abattement genieten, als het tot woning of loft wordt omgebouwd.

Bouwgronden worden uitgesloten. Koopt u echter een appartement onder het BTW-stelsel, dan kunt u wel van het abattement genieten op de grondaandelen. Op dit grondaandeel moet u immers steeds registratierechten betalen.

11. Mag ik meer dan één woning bezitten als ik wil genieten van het abattement ?

Het abattement is uitgesloten als één of alle kopers samen reeds een woning in volle eigendom bezitten. Heel belangrijk is het om te weten dat vanaf het ogenblik dat één van de verkrijgers een woning heeft, geen enkele andere verkrijger nog van het abattement kan genieten. Het doet er niet toe hoe deze persoon de andere eigendom verwierf.

Dit kan dus zo wel door aankoop van een woning gebeuren als door een aankoop, een schenking, een erfenis … Een bouwgrond mag u wel reeds bezitten.

Voldoet u bij de aankoop niet aan alle voorwaarden, dan kunt u later nog steeds teruggave krijgen van eerder betaalde registratierechten.

12. Mag ik een woning bezitten in een ander Gewest ?

Neen, wenst u te genieten van het abattement in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest dan mag u geen andere woning (wel een grond) bezitten in Vlaanderen of Wallonië. De woningen in het buitenland tellen niet mee.

13. Moet ik mijn hoofdverblijfplaats vestigen in de woning die ik met toepassing van het abattement aankoop ?

Ja, elke koper moet zijn hoofdverblijfplaats vestigen in het aangekochte goed binnen een termijn van twee jaar na de registratie van de akte of van de uiterste registratietermijn (bij laattijdige registratie). Het is de datum van de inschrijving in het bevolkingsregister die geldt als de datum voor de vestiging van hoofdverblijfplaats. Dit is echter een weerlegbaar vermoeden.

Voor alle duidelijkheid als twee personen een pand kopen, moeten ze er wel hun gemeenschappelijke hoofdverblijfplaats vestigen.

14. Hoe lang moet ik in deze woning mijn hoofdverblijfplaats hebben ?

U moet vanaf de datum van vestiging uw hoofdverblijfplaats in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest behouden, en dit gedurende een ononderbroken periode van vijf jaar. Dit hoeft echter niet noodzakelijk in het aangekochte goed te zijn.

De redenering die hier achter zit, is dat men de mobiliteit binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest niet wil belemmeren.

15. Welke zijn de te vervullen formaliteiten ?

In of bij het document waarop het evenredig recht van 12,5 % wordt geheven (meestal de notariële akte) moet u vermelden :

° dat geen enkele koper reeds een woning in volle eigendom heeft;

° en dat de koper er zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen.

16. Wat is de sanctie bij een verkeerde verklaring ?

Als er een verkeerde verklaring wordt afgelegd, of de verplichtingen inzake de hoofdverblijfplaats nagekomen worden niet of onvoldoende lang nagekomen, dan zijn naast de aanvullende rechten ook boeten verschuldigd. Natuurlijk als er sprake is van overmacht (bv. door ziekte kon de woning niet betrokken worden) dan volgen er geen boetes.

Als u met meerdere personen aankoopt en één legde valse verklaringen af, dan zijn niettemin alle verkopers ondeelbaar gehouden tot het betalen van aanvullende rechten en een boete.

Hetzelfde geldt als één van de kopers de voorwaarde niet naleeft om zich tijdig in de woning te vestigen. Ook nu zijn alle kopers ondeelbaar gehouden tot de aanvullende rechten en de boete.

Het bedrag van deze rechten en boete wordt bepaald naar verhouding van ieders wettelijk aandeel in het verkregen onroerend goed.

Als geen van de verkrijgers de verbintenis naleeft om gedurende vijf jaar de hoofdverblijfplaats in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te behouden, dan zijn er eveneens aanvullende rechten en een boete verschuldigd.

17. Hoe ziet het teruggave – systeem eruit ?

Als u op het ogenblik van de aankoop van een woning niet aan alle voorwaarden voldoet (u heeft bv. nog een woning in volle eigendom) dan geniet u in principe niet van het abattement. Dit betekent echter niet dat de koper het abattement dan ook definitief verloren is. Alleen zal hij het abattement niet onmiddellijk bij de registratie kunnen genieten.

Later kan men dan bij een gemotiveerd verzoek teruggave vragen van de teveel betaalde rechten. Vereist is dan wel dat de verkoopovereenkomsten vaste datum hebben gekregen binnen de twee jaar te rekenen van de datum van de registratie van het document dat aanleiding heeft gegeven tot de heffing van het evenredig recht op de verkrijging waarvoor de teruggave wordt gevraagd.

Als dit document laattijdig ter registratie wordt aangeboden, dan begint de tweejarige termijn te lopen vanaf de uiterste registratiedatum.

18. Het abattement geldt toch enkel voor verkopen ?

Aanvankelijk was het de bedoeling dat het abattement ook zou gelden voor “verkopingen, ruilingen en alle overeenkomsten ten bezwarende titel”. Maar na heel wat opmerkingen van de Raad van State, werd de ontwerpordonnantie gewijzigd, en werd het abattement enkel nog voorbehouden voor verkopen.