Alle antwoorden rond vastgoed en registratie: het verlaagd tarief

De wijzigingen van de registratierechten van de laatste jaren heeft ook invloed gehad op het verlaagd registratierecht. 

Zo werd het verlaagd registratierecht in Vlaanderen van 6 % naar 5 % gebracht. In Wallonië is het 6 % gebleven en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, werd het gewoon afgeschaft. 

1.Wat zijn de voorwaarden om van het klein beschrijf te genieten ?

 De aankoop moet gebeuren door een natuurlijk persoon, dus niet door een VZW of een vennootschap. 

Het moet gaan om een zgn. bescheiden woning of een kleine landeigendom. 

Een bescheiden woning is een woning waarvan het niet geïndexeerd kadastraal inkomen niet meer bedraagt dan € 745. Dit bedrag mag verhoogd worden met € 100, € 200 of € 300 als de verkrijger drie of vier, vijf of zes dan wel 7 of meer kinderen ten laste heft op het ogenblik dat hij de woning koopt. De kinderen die voor tenminste 66 % gehandicapt zijn worden dubbel geteld. 

Een kleine landeigendom is een voor landbouwexploitatie bestemd onroerend goed waarvan het niet geïndexeerd kadastraal inkomen niet hoger is dan € 323 indien het alleen grond betreft of € 745 als het gaat om grond en gebouwen. Ook hier kan het bedrag van € 745 worden verhoogd met hoger vermelde bedragen voor kinderen ten laste indien de gebouwen geheel of gedeeltelijk voor bewoning bestemd zijn. 

Sinds 1998 is er ook een “bewoningsverplichting” (zie verder). 

Voor samenwonenden worden de voorwaarden bij ieder van hen afzonderlijk bekeken. 

Er is daarenboven ook nog een regel die stelt dat als u een woning koopt samen met gronden tegen 5 % (6 %), het kadastraal inkomen van die gronden niet meer mag bedragen dan € 322. Als de gronden toch een kadastraal inkomen hebben van meer dan € 322 dan moeten de gronden ook een “aanhorigheid” vormen van de woning. Dit is een feitenkwestie.  

De regel is dat gronden die geen feitelijke aanhorigheid vormen met de woning, niet kunnen genieten van het verlaagd tarief. 

Zo is er sprake van aanhorigheid als de gronden een aaneengesloten blok vormen met de woning (bv. tennisveld, siertuin). Ook het gebruik en de (toekomstige) bestemming zijn van belang.Als u een bescheiden woning koopt en de tuin wordt niet als aanhorigheid beschouwd, dan zal in de akte een opsplitsing gemaakt worden tussen de woning en de normale aanhorigheden (de tuin die bv. bij de woning hoort) en de andere gronden (die geen aanhorigheid vormen). De woning kan dan genieten van het verlaagd registratierechten (evenals de normale aanhorigheden), de andere gronden worden dan belast tegen het normale tarief. 

Op dat ogenblik kunt u dan nog voor de grond die geen normale aanhorigheid is van de woning, het verlaagd recht voor een landgoed inroepen (zie hoger). Wel mag het kadastraal inkomen van deze grond niet meer bedragen dan € 322. 

2. Kan ik ook bij aankoop van blote eigendom en/of vruchtgebruik genieten van het verlaagd tarief ?

 Om van het verlaagd tarief te kunnen genieten moet u het pand in volle eigendom of in blote eigendom aankopen. Alleen als twee echtgenoten samen een pand kopen, de ene voor de blote eigendom en de andere voor het vruchtgebruik is de toepassing van het verlaagd tarief mogelijk. 

3. Wat wordt in deze context onder woning verstaan ?

 Men bedoelt elk onroerend goed dat tot permanente huisvesting van een gezin kan dienen, met uitzondering van de bijzondere goederen, zoals wooncaravans en lokalen die opgevat zijn voor de huisvesting van studenten, die onroerende goederen kunnen zijn, maar die niet opgevat zijn om een gezin het hele jaar door te huisvesten (Beslissing, 26 juli 1981). 

4. Mag ik nog andere eigendommen bezitten ?

 Als ik een pand aankoop tegen het klein beschrijf, mag ik dan nog eigenaar zijn van andere panden of gronden ?

 Om uit te maken of u de grens van € 745 niet overschreed, houdt men rekening met het niet – geïndexeerd kadastraal inkomen van de gronden en gebouwen die u of uw echtgenote reeds in uw bezit heeft. Het gaat wel degelijk om de echtgenoot en niet om hij of zij met wie u samenwoont. 

U moet echter geen rekening houden met de onroerende goederen die u en/of uw echtgenote verkreeg via de nalatenschap van (groot)ouders, indien het niet – geïndexeerd kadastraal inkomen van deze goederen niet hoger is dan 25 % van de hiervoor vermelde maximumbedragen (bv. € 745). Het kan dus om gronden, garages enz gaan. 

Maar er is nog een bijkomende uitsluitingsgrond voor de bescheiden woning (niet voor de kleine landeigendom). Zodra u en/of uw echtgenoot reeds een andere woning bezitten, geniet u niet van het klein beschrijf, tenzij de woning werd geërfd van een (groot)ouder. Ook hier gelden dan nog eens bovenstaande voorwaarden. 

5. Wat als u twee woningen gelijktijdig aankoopt die u gaat samenvoegen en waarvan het samengevoegd kadastraal inkomen het toegelaten maximum niet overschrijdt ?

 We zitten hier in de situatie waar u bijvoorbeeld twee naast elkaar gelegen bescheiden woning gelijktijdig aankoopt. Het kadastraal inkomen van beide bescheiden woningen samengevoegd overschrijdt de toegelaten grens niet. Kunnen deze beide woningen nu aangekocht worden tegen het verlaagd tarief ? Men mag immers geen andere woning bezitten om te kunnen genieten van het verlaagd tarief. 

Ja, men kan in casu van het verlaagd tarief genieten als zonder belangrijke substantiële wijziging beide woningen konden omgevormd worden tot één woning. Ook was het voldoende dat aan de bewoningsplicht werd voldaan als één van de woningen werd bewoond door de verkrijger en de andere door een afstammeling (Beslissing, 19 april 1957). 

6. Wat als ik koop onder opschortende voorwaarde ?

 Als u verkrijgt onder opschortende voorwaarde moet men, om uit te maken of het maximale kadastraal inkomen (zie hoger) werd overschreden, rekening houden met het verkregen goed en met de onroerende goederen die de verkrijger en zijn echtgenoot bezitten op het ogenblik van de vervulling van deze voorwaarde (Beslissing, 9 juli 1969). 

7. Wat als ik een bescheiden woning ga bouwen ?

 U kunt ook soms een bouwgrond tegen 5% (6 %) kopen als u :

 ° daarop een bescheiden woning (zie hoger) gaat bouwen;

 ° het niet – geïndexeerd kadastraal inkomen van de woning, gevoegd bij dat van de onroerende goederen die reeds eigendom waren van de verkrijger en de echtgenoot, op datum van verkrijging van de bouwgrond het vastgestelde maximaal kadastraal inkomen niet overtreft; 

 °en tenslotte in de akte van aankoop van de bouwgrond om de toepassing van het verlaagd tarief wordt gevraagd. 

Vergis u niet ! U zal eerst 10 % (12,5 %) registratierecht moeten betalen op de bouwgrond, daarna kan u teruggave krijgen. Hoe ? 

U zal binnen de twee jaar na de datum waarop het kadastraal inkomen van de woning definitief is geworden, een aanvraag tot terugbetaling indienen voor het verschil tussen het geheven registratierecht van 10 % (12,5 %) en het tarief van 5 % (6 %).

U zal deze aanvraag moeten richten tot de Ontvanger die de akte heeft geregistreerd en u moet ook een uittreksel mee opsturen uit de kadastrale legger met betrekking tot de woning. 

8. Wat houdt de bewoningsverplichting in ?

Voor alle aankopen na 23 augustus 1998 geldt er een bewoningsplicht. Dit betekent dat : 

° u als koper of uw echtgenoot zich moeten laten inschrijven in het bevolkings- of vreemdelingenregister op het adres van het verkregen onroerend goed; 

° deze inschrijving moet plaatsvinden binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging. 

° u moet op dit adres tenminste drie jaar zonder onderbreking ingeschreven zijn, tenzij bij overmacht. 

Samenwonenden zullen beiden op het adres van de bescheiden woning moeten ingeschreven zijn. U heeft dus drie jaar de tijd om u in te schrijven, ondertussen kan u het pand bijvoorbeeld verhuren. 

Onder bewoning wordt verstaan als de betrokken persoon er “zijn gewoon verblijf, zijn haard en zijn gezinsleven heeft gevestigd”. Het is dus niet de bedoeling dat het pand bijvoorbeeld wordt gebruikt om er materialen in op te slaan of om er af en toe te overnachten. 

9. Wat als ik de bewoningsverplichting niet nakom ?

 U zal dan naast het aanvullend recht van 5 % (6,5 %) nog een boete moeten betalen van 5 % (6,5 %). Dus in totaal 10 % (13 %) en u had vroeger al 5 % (6 %) betaald. De boete wordt echter wel ambtshalve verminderd. 

De aanvullende rechten en boeten vervallen als de niet – naleving van de inschrijvingsverplichting een gevolg is van overmacht. 

10. Wat als ik maar een deel van de woning bewoon ?

Komt u de bewoningsverplichting na als u slechts een deel van de bescheiden woning bewoont. Stel u woont enkel op het gelijkvloers en de rest van de woning verhuurt u.

Er is hier geen enkel probleem. U bent toch ingeschreven in het bevolkings- of vreemdelingenregister op dit adres. Daarom draait het. 

11. Wanneer is er sprake van overmacht bij de bewoningsverplichting ?

 Er is nergens bepaald wat men in deze context onder overmacht verstaat. Het gaat dus om een feitenkwestie. We grijpen dus terug naar de algemene definitie van overmacht  : “het gaat om een onvoorzienbare en niet – afwendbare gebeurtenis, waardoor het naleven van in casu de inschrijvingsverplichting onmogelijk is geworden”. 

Het vertrek voor beroepsredenen naar het buitenland en dit voor bv. enkele jaren, kan een geldige reden van overmacht inhouden. Iemand die gewoon naar het buitenland verhuist om daar van zijn pensioen te gaan genieten, kan echter geen overmacht inroepen. 

Of iemand die door zijn ziekte niet meer in de bestaande (bescheiden) woning kan blijven wonen. Zeer ernstige problemen met de buren, kan ook een reden tot overmacht uitmaken. 

12. Wat als later mijn kadastraal inkomen wordt opgetrokken tot boven de toelaatbare grens van € 745 ?

 Stel u koopt een woning onder de toegelaten grens van € 745. Naderhand verbouwt u het pand. Ingevolge deze verbouwing wordt uw kadastraal inkomen opgetrokken tot boven deze grens van € 745. Kan men nu nog bijkomende registratierechten gaan eisen ? 

Neen, de toestand op het ogenblik van de aankoop van de woning is doorslaggevend. Bewaar dus voldoende elementen waarmee u achteraf kunt aantonen hoe de werkelijke toestand was op het ogenblik van aankoop. 

Natuurlijk als het kadastraal inkomen op het ogenblik van verkoop niet overeenstemt met de werkelijke toestand, dan heeft u een probleem. Er kunnen dan aanvullende rechten geëist worden. Dit is een kwestie van bewijzen. Zo zou het kunnen dat vroegere verbouwingen niet werden doorgegeven. 

Of er werd een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd en er werden werken uitgevoerd, maar er gebeurde nog geen herschatting door het kadaster. 

De koper zal voor de problemen kunnen opdraaien. Naderhand kan hij zich wel richten tot de verkoper. 

13. Kan ik een bouwvallige woning tegen het klein beschrijf kopen en ze slopen ? Kom ik dan nog de bewoningsverplichting na ?

 U kan een krot aankopen tegen 5 % (6 %). Deze daarna volledig slopen en er een complete nieuwe woning opbouwen met een zeer hoog kadastraal inkomen bijvoorbeeld.  

U zal geen aanvullende rechten moeten betalen, als u de nieuwe woning maar binnen de drie jaar na aankoop van de oude woning kunt betrekken. U voldoet dan aan de bewoningsverplichting. U moet u immers binnen de drie jaar inschrijven in het bevolkings- of vreemdelingenregister op het adres van de voormalige bescheiden woning (krot).  

14. Kan de aankoop van een studentenkamer tegen het verlaagd tarief ?

 Ja, als de studentenkamer afzonderlijk gekadastreerd is en de aankoop tevens betrekking heeft op het aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. 

15. Wat als ik een woning bezit op het ogenblik van aankoop en deze naderhand verkoop ?

Laat in dit geval in de aankoopakte van de bescheiden woning een clausule inlassen waarin u stelt dat u de bedoeling heeft om uw andere woning te verkopen. 

U zet dan volgende clausule in de aankoopakte : “om de vermindering van de registratierechten te kunnen genieten op grond van artikel 52/2° van het wetboek registratierechten, verklaart dat de koper : 

1. dat er een oorzakelijk verband is tussen deze aankoop en de verkoop van het pand gelegen te … (Aanschrijving nr. 14 van 15 december 1995, nr. 3);

2. dat hij na verkoop een verzoek tot teruggave zal indienen.

 U zal dus eerst het normale tarief moeten betalen (10 % of 12,5 %) voor de aankoop van uw nieuwe bescheiden woning. Als uw oude woning verkocht is, kan u teruggave vragen (5 % of 6,5 %). 

Normaal heeft u twee jaar de tijd om teruggave te vragen. Maar in de praktijk heeft de fiscus liever dat u sneller (bv. zes maanden) de teruggave vraagt. 

16. Blijkbaar wordt nu steeds het kadastraal inkomen gecontroleerd bij een nieuwe verkoop en is er kans op een herschatting ?

 Bij de aanvraag van het kadastraal uittreksel kan er nog steeds door bv. de notaris NIET vermeld worden dat het uittreksel zal dienen voor de aankoop van een bescheiden woning. Dit is de regeling zoals ze altijd heeft bestaan. Hier is niets gewijzigd. 

De Ontvanger zal dan ook gewoon de akte registreren tegen 5% (6 %). In dit geval heeft u dan geen garantie (net zoals vroeger) dat het kadastraal inkomen op het uittreksel overeenstemt met het werkelijke kadastraal inkomen volgens de staat van het onroerend goed bij aankoop. Kom er ooit een controle dan moet u bijbetalen. Er worden noch boetes noch intresten aangerekend. 

U kan ook reeds in de aanvraag van het kadastraal uittreksel vermelden dat dit uittreksel zal dienen voor een aankoop tegen het verlaagd tarief. 

In dit geval zal het kadaster nagaan of het kadastraal inkomen nog klopt met de huidige toestand van de eigendom. Ofwel blijkt na controle dat het kadastraal inkomen nog overeenstemt met de staat van de eigendom. Het gevolg is dat men dit dan ook expliciet zal vermelden op het kadastraal uittreksel. In dit geval bent u als koper gerust en is er achteraf geen bijvordering meer mogelijk. 

Maar wat als het kadastraal uittreksel niet meer overeenstemt met de staat van de eigendom. Nu zal de notaris hierover ingelicht worden en men zal vanuit het kadaster de eigenaar een voorstel doen met een nieuw kadastraal inkomen. Er zal dan onmiddellijk een uittreksel met een nieuw kadastraal inkomen worden afgeleverd. Ook nu kan er niet meer bijgevorderd worden. 

Gaat men niet akkoord met het nieuwe kadastraal inkomen, dan zal men aan de notaris een attest bezorgen waarin gezegd wordt dat het kadastraal inkomen in herziening is. Er zal dan een registratie gebeuren tegen 10 % (12,5 %). Wanneer later blijkt dat het kadastraal inkomen toch recht geeft op het verlaagd tarief, dan kan u alsnog teruggave vragen. Men mag dan wel niet vergeten in de aankoopakte reeds de vermindering van artikel 53, 2° W.Reg. aan te vragen. 

Het lijkt ons echt niet nodig slapende honden wakker te maken, en het is dan niet erg zinvol bij de aanvraag van het attest reeds melding te maken van het feit dat het uittreksel dient voor een aankoop tegen het verlaagd tarief. 

17. Kan ik het verlaagd tarief genieten bij een muurovername ?

 Ja, dit kan. Een muurgemeenschap is een integrerend deel van een huis. Als u een muurovername doet, los van de aankoop van het huis, kan u ook genieten van het verlaagd tarief. In zoverre natuurlijk aan alle andere voorwaarden werd voldaan (Beslissing, 29 april 1985). 

Als de muurgemeenschap verkregen wordt om ingelijfd te worden in een reeds bestaande woning, waarvan het kadastraal inkomen al werd vastgesteld, dan kan u het verlaagd tarief onmiddellijk bekomen. Wel moet dan het kadastraal uittreksel van de woning aan de akte worden aangehecht. 

18. Kan de aankoop van een garage tegen het verlaagd tarief ?

 Ja, de private garage die deel uitmaakt van hetzelfde complex als het onroerend goed waarin de koper van die garage ook een appartement aankoopt, kan beschouwd worden als een zgn. aanhorigheid en het verlaagd tarief genieten (Beslissing van 21 feburari 1957). 

19. Welke formaliteiten moet ik vervullen om te kunnen aankopen tegen het verlaagd registratierecht ?

 Onderaan de aankoopakte zal u moeten verklaren dat u aan alle voorwaarden voldeed om te kunnen aankopen tegen het verlaagd registratierecht. 

Als het om de verkrijging van een kleine landeigendom gaat zal u moeten verklaren dat het goed door uzelf of door uw echtgenoot of door uw afstammelingen zal worden gebruikt. 

Bij de akte moet een uittreksel worden gevoegd uit de kadastrale legger van het verworven onroerend goed. 

Bij de aankoop van een bescheiden woning of een voor bewoning bestemde kleine landeigendom zal er moeten verklaard worden dat u of uw echtgenoot geen andere voor bewoning bestemd onroerend goed bezit, met uitzondering van een van de (groot)ouders geërfde woning. 

20. Bijzondere verplichting voor kleine landeigendommen ?

Bij de kleine landeigendommen zal men om het recht op vermindering te behouden de kleine landeigendommen gedurende een ononderbroken termijn van drie jaar moeten exploiteren, dit moet dus gebeuren door de verkrijger. Ook hier gelden voorgaande verplichtingen niet in geval van overmacht. De exploitatie kan ook gebeuren door de echtgenoot of de afstammelingen. De exploitatie moet haar aanvang vinden binnen een termijn van vijf jaar vanaf de datum van registratie van de akte. 

Gebeurt er geen exploitatie binnen voornoemde termijn dan vervalt het recht op vermindering en is de verkrijger een aanvullend recht verschuldigd gelijk aan de eerder bekomen vermindering. Ook kan dan een boete worden opgelegd die gelijk is aan het aanvullend recht, alhoewel ook hier de boete ambtshalve wordt verminderd.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *

De volgende HTML tags en attributen zijn toegestaan: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>