Vroeger waren er heel wat leuke constructies denkbaar rond het inbrengen van woningen in vennootschappen tegen het voordelig inbrengrecht van 0,5 %, vervolgens werd er een handgift van aandelen aan toonder gedaan en zo ontweek men de registratierechten op onroerend goed.

Sinds 1994 is dit echter niet meer mogelijk en werd het inbrengrecht opgetrokken naar 12,5 % voor woningen. Maar de wetgeving is iets complexer dan dat.

1.Wanneer is er sprake van 10 % (12,5 %) inbrengrecht ?

Het inbrengrecht bedraagt 10 % in het Vlaams Gewest en 12,5 % in de rest van België, indien :

° de inbreng gebeurt door een natuurlijk persoon;
° het ingebrachte gebouw in België is gelegen;
° dit gebouw geheel of gedeeltelijk voor bewoning aangewend wordt of ervoor bestemd is.

In principe (zie echter ook verder) is een ingebracht gebouw dat deels voor bewoning en deels beroepsmatig gebruikt wordt, volledig onderworpen aan het inbrengrecht van 10 % (12,5 %)

Zo bv. een winkel met woning, een fabriek met een geïntegreerde woning op het industrieterrein. Als woning wordt in dit verband niet beschouwd de conciërgewoning of een woonst voor bewakers.

2. Wat verstaat men onder “aanwending” of “bestemming” voor bewoning ?

De aanwending slaat op de bestaande toestand van het gebouw. Met andere woorden als het gebouw op het ogenblik van de inbreng geheel of gedeeltelijk voor bewoning gebruikt wordt, dan betaalt u 10 % (12,5 %).

Het begrip bestemming heeft betrekking op gebouwen die op het ogenblik van de inbreng nog niet bewoond zijn.

U moet dus gaan kijken naar wat de toestand van deze onbewoonde gebouwen zal zijn na de inbreng in de vennootschap. Gaat u er dan in wonen dan geschiedt de inbreng tegen 0,5 %. Het is dus voldoende dat u na de inbreng de woning geheel of gedeeltelijk gebruikt voor bewoning, om 10 % (12,5 %) te betalen op de inbreng.

Dezelfde regel geldt als het gebouw in oprichting is of in verbouwing. Het is de toestand nadien die telt.

Als de het gebouw dat u inbrengt achteraf niet als woning gebruikt gaat worden, moet u dit kunnen aantonen tegenover de fiscus. Verzamel bewijsmateriaal ter zake. Dit kan bv. blijken uit de bouwaanvraag, plan van de architect, revisoraal verslag enz.

3. Wat als ik een appartement als kantoorruimte ga gebruiken ?

Het kan toch ook zijn dat ik een appartement als kantoorruimte gebruik, denk bv. aan een vrije beroeper.

Ook in dat geval is er inbreng tegen 0,5 % mogelijk. Er moet gekeken worden naar de werkelijke en niet naar de mogelijke toestand. De intentie van de inbrenger en van de vennootschap is van even groot belang als de inrichting van het pand zelf (Beslissing van 16 december 1994, nr. EE/94.560).

Vergeet niet dat de bewijslast ligt bij de fiscus. Zo zal het de fiscus zijn die moet aantonen dat het pand op het ogenblik van de inbreng geheel of gedeeltelijk voor bewoning werd aangewend of bestemd.
Het is dus mogelijk dat u op het ogenblik van de inbreng echt de bedoeling had om het appartement als kantoorruimte te gebruiken, na de inbreng doet u dit ook maar na enige tijd heeft u een grotere ruimte nodig en verhuurt u het appartement voor bewoning. De fiscus kan hier geen probleem over maken. Op het ogenblik van de
inbreng had u de bedoeling het appartement als kantoor te gebruiken.

4. Wat als het beroepsgedeelte een afzonderlijk kadastraal inkomen heeft ?

Inderdaad het is wel zo dat het beroepsgedeelte kan ingebracht worden tegen 0,5 % inbrengrecht op voorwaarde dat het beroeps- en woongedeelte ieder een afzonderlijk kadastraal nummer hebben op het ogenblik van de inbreng.

In dergelijk geval zal dan het woongedeelte het registratierecht van 10 % (12,5 %) ondergaan, en het beroepsgedeelte slechts 0,5 %.

U kunt bijvoorbeeld twee afzonderlijke kadastrale nummers hebben doordat u twee afzonderlijke ingangsdeuren heeft. Het woon- en beroepsgedeelte mag dan niet met elkaar in contact staan.

Als het woon- en beroepsgedeelte naast elkaar liggen kan u ook een opmetingsplan maken. Als bv. de winkel en de woning naast elkaar liggen op het gelijkvloers, dan kunt u het winkelpand afzonderlijk laten opmeten door een landmeter. Dit plan kan de notaris dan bevestigen aan de inbrengakte. Het kadaster zal dan later aan het woongedeelte een afzonderlijk kadastraal nummer geven.

Als het woon- en beroepsgedeelte boven elkaar liggen kan u ook een basisakte maken die de verschillende delen individualiseert. Op deze manier kan u dan ook de kantoorruimte tegen 0,5 % inbrengen.

Maar er is nog een andere oplossing …

5. Is het waar dat in 1998 het inbrengverhaal een stuk interessanter is geworden ?

Het is zo dat sinds de fiscale wet van 22 december 1998 er een nieuw wetsartikel (art. 169 bis W. Reg.) in werking is getreden, dat de zaak wel een stuk vereenvoudigd.

U kunt eigenlijk nu gewoon zelf schatten welk gedeelte van het gebouw dat u inbrengt beroepsmatig is en welk deel privé is.U geeft bedragen op en geen percentages.

In het revisoraal verslag dat nodig is voor de inbreng zal u de waarde moeten opgeven van het beroeps- en privégedeelte. Hiervoor kan gesteund worden op bv. de waardebepaling van een erkend schatter.

Als u een redelijke waarde schat, zal de Administratie deze zeer weinig betwisten.

6. Wat als ik mee een lening inbreng ?

Bij de inbreng van een gemengd gebouw waarop een lening rust, zal u ook 10 % (12,5 %) betalen op het saldo van de lening. Dit blijft zo als u persoonlijk borg staat bij de bank. Een oplossing kan erin bestaan de lening privé te houden.

7. Wat als u ten onrechte het uitzonderingstarief van 0,5 % genoot ?

Als de fiscus na controle van mening is dat u ten onrechte van het inbrengrecht van 0,5 % genoot en u eigenlijk de volle pot van 10 % (12,5 %) had moeten betalen. Wat dan ?

U zal dan eerst de bijrechten moeten betalen van 9,5 % (10 % – 0,5 %) in het Vlaams Gewest of 12 % in de rest van het land (12,5 % – 0, 5 %). Maar daarnaast ook boeten gelijk aan die rechten, zowel in hoofde van de inbrenger als van de vennootschap. We hebben het dan zomaar eventjes over 36 %.

Daarenboven ziet u met een verjaringstermijn van 15 jaar.