//Alle antwoorden rond vastgoed en registratie: het abattement.

Alle antwoorden rond vastgoed en registratie: het abattement.

Het Vlaams Gewest heeft niet alleen de tarieven van de registratierechten gewijzigd maar ook twee innoverende stelsels ingevoerd, met name het abattement en de meeneembaarheid. Het gaat over twee complexe regelingen die zeker heel wat vragen oproepen. Uiteindelijk is het de bedoeling dat de aankoop van onroerend goed goedkoper wordt en de mobiliteit verhoogd.

 

A) Het  principe

 

1.Wat is het abattement ?

Bij de aankoop van een “woning” wordt een eerste schijf van maximaal 12 500 EUR vrijgesteld van registratierechten. Dit wordt het “abattement” genoemd.

2. Hoeveel levert dit abattement mij dan op ?

Het abattement kan maximaal 1 250 EUR opleveren? Namelijk 12 500 EUR x 10 % is 1 250 EUR. Het kan gebeuren dat de koper deze maximale vrijstelling niet geniet bij de aankoop van een zeer bescheiden woning of grond onder de 12 500 EUR. Koopt u bv. een studio van 10 000 EUR dan is het voordeel 1 000 EUR (10 000 EUR x 10 %).

3. Geniet ik het abattement ook bij het verlaagd tarief ?

Ja zeer zeker. Ook als u een aankoop doet tegen het verlaagd tarief van 5 % (zie hoofdstuk) dan geniet u van het abattement. Uw maximale voordeel is dan uiteraard lager omdat u met een tarief zit van 5 %. Het maximale voordeel berekenen we dan als volgt : 12 500 EUR x 5 % = 625 EUR.

4. Geniet ik het abattement ook bij de aankoop van een sociale kavel ?

Ja ook dan, het voordeel wordt dan wel erg beperkt. Zoals we hiervoor zagen gebeurt de aankoop van een sociale kavel tegen 1,5 %. Dus het maximale voordeel dat kan genoten worden bij de toepassing van het abattement bedraagt : 12 500 EUR x 1,5 % of 187,5 EUR.

5. Wat als de Ontvanger de verkoopprijs betwist ?

Het gaat hier om een bijzonder geval dat wel niet zoveel zal voorkomen. Maar voor de volledigheid maken we er toch melding van.

Stel dat u een studio koopt voor 10 000 EUR. De Ontvanger betwist de prijs en is van mening dat er sprake is van een ernstige tekortschatting en hij herschat de studie op 15 000 EUR. Hoe worden nu de aanvullende registratierechten berekend ?

Ons inziens op slechts 2 500 EUR, nl. : 15 000 EUR – 12 500 EUR (het abattement).

B) De aankoop

1.Kan ik alleen van het abattement genieten bij een aankoop of ook bv. bij de inbreng van een woning in een patrimoniumvennootschap ? 

Het abattement wordt enkel genoten bij een zgn. zuivere aankoop. Dit wil zeggen dat er geen abattement is bij o.m. : 

° een ruiling; 

° de verwerving van een onroerend goed bij de vereffening van een vennootschap; 

° de verwerving van een onverdeeld part door een derde verkrijger bij overeenkomst. 

Het is niet van belang of de aankoop of verkoop geschiedt onder een ontbindende voorwaarde (bv. beding van wederinkoop – kan van belang zijn bij sociale woningbouw) of onder een opschortende voorwaarde.

2. Kan ik het abattement alleen genieten bij de notariële akte ?

Als u uitzonderlijk het compromis laat registreren, dan kan u op dat ogenblik reeds het abattement genieten. Dit was niet zo bij in de aanvankelijke wetgeving maar dit is achteraf aangepast. Het is zelfs mogelijk dat de verkoper het compromis laat registreren, zonder dat de verkoper op de hoogte is.

3. Kan ik het abattement genieten, als ik niet alleen de eigendom koop ?

Stel dat ik samen met een vriend een woning koop. Dit wil zeggen beide een deel van de volle eigendom, is er dan ook nog sprake van een abattement ? Ja twee personen kunnen ieder de onverdeelde helft kopen, maar even goed kan de ene een derde, en de andere tweederden kopen. Uiteraard zal het voordeel van het abattement dan wel gedeeld moeten worden.

Het heeft op dat ogenblik ook geen belang of zij die samen aankopen vreemden voor elkaar zijn in de juridische zin van het woord, of samenwonen, of gehuwd zijn …als het maar om natuurlijke personen gaat.

4. Kan ik het abattement genieten, als ik het vruchtgebruik koop en een derde de blote eigendom.

Ook in dit geval kan het abattement genoten worden. Wel is vereist dat de aankoop gebeurt door twee natuurlijke personen. De toepassing van de veel gebruikte constructie waarbij de aankoop van de blote eigendom gebeurt door een natuurlijk persoon en de aankoop van het vruchtgebruik door de vennootschap, geeft geen recht op het abattement.

Ook niet voor de natuurlijk persoon !Ook een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een VZW geeft geen recht op het abattement.

5. Wat als ik slechts alleen een deel koop van de woning, geniet ik dan nog het abattement ?

Om het abattement te genieten moet wel de “geheelheid” worden aangekocht. Als u  al eigenaar bent van een deel van de woning door bv. erfenis en u koopt het andere deel van de woning aan, zodat u nu de geheelheid van de woning bezit, op dat ogenblik geniet u niet van het abattement. 

6. Moet ik de Belgische nationaliteit bezitten om van het abattement te genieten ?

Neen, de nationaliteit doet niets ter zake.

7. Hoe wordt het abattement verdeeld als ik samen met anderen de woning aankoop ?

Heel eenvoudig, het abattement wordt onder de diverse kopers verdeeld in verhouding tot ieders wettelijke aandeel.

8.Kan ik bij de aankoop van een appartement in aanbouw op enigerlei manier genieten van het abattement  ?

In principe wel maar bij zo een “aankoop op plan” is uiteraard het BTW – regime verschuldigd en is er enkel sprake van registratierechten voor wat betreft het grondgedeelte. Bijgevolg gelden hier de regels zoals bij de aankoop van een bouwgrond.

9. Wat met het abattement als ik een aankoop doe in de loop van een echtscheidingsprocedure ?

Eén van de voorwaarden om te genieten van het abattement is dat de koper geen ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd in volle eigendom mag bezitten op het ogenblik van de aankoop. Moet u nu rekening houden met de woning die u met uw “vroegere echtgenoot” nog bezit. 

Er is geen probleem als u de woning of bouwgrond aankoopt met een zgn.”clausule van wederbelegging”. Dit wil zeggen dat u de woning en kosten voor meer dan helft financiert met eigen gelden (bv. geld van de ouders).

Ook als u gehuwd bent met “zuivere scheiding van goederen” is er geen enkel probleem. U bezit dan ofwel géén woning of anders bv. de onverdeelde helft. Geen probleem, u geniet het abattement.

Wat als de gemeenschap reeds een woning bezit, aangekocht tijdens het huwelijk. Hier heeft de Administratie beslist dat er geen abattement genoten kan worden bij de registratie van de aankoop voor dat de echtscheiding is uitgesproken. Dus deze beslissing geldt voor iedereen zonder huwelijkscontract of als er geopteerd werd voor een gemeenschapsstelsel.

U kunt wel nadat de echtscheiding definitief is uitgesproken als koper teruggave vragen van de betaalde registratierechten ten belope van het abattement.

10. Kan ik het abattement combineren met het klassieke teruggavestelsel waarbij als u een onroerend goed verkoopt binnen de twee jaar u 60 % van de betaalde registratierechten terug krijgt ?

Als u een onroerend goed kocht tegen de gewone registratierechten van 10 % in het Vlaams Gewest (vroeger 12,5 %), dan kunt u 3/5 of 6 % van de betaalde registratierechten terug krijgen, als u dat onroerend goed terug verkoopt binnen de twee jaar, na de authentieke akte van aankoop.

Het abattement is niet combineerbaar met dit klassieke teruggavestelsel.

C) Een woning

1. Geldt het abattement alleen bij de aankoop van een woning ?

 Neen, het abattement wordt genoten bij de aankoop van een “tot bewoning aangewend of bestemd onroerend goed” maar ook bij de aankoop van een bouwgrond. 2. Wat als de woning die ik koop nog niet geschikt is voor bewoning ? Is bij de aankoop de woning nog niet geschikt voor bewoning maar gaat u ze omvormen tot uw hoofdverblijfplaats, dan geniet u ook van het abattement. We denken hierbij bv. aan een oud pakhuis waar u een loft van maakt. Er wordt immers gesteld dat het voldoende is dat de eigendom effectief voor bewoning gebruik wordt of kan gebruikt worden. 3. Wat als ik woongelegenheid koop boven een winkel ? Ook dan geniet u van het abattement. Het moet niet gaan om een zgn. exclusieve bewoning. 

D) Hoofdverblijfplaats 

Om van het abattement te genieten, moet het gaan om uw toekomstige hoofdverblijfplaats. 

1.Wat is juist die hoofdverblijfplaats ?

Het gaat om de woning waar men effectief en voornamelijk woont. De inschrijving in het bevolkingsregister is ter zake een belangrijke aanwijzing. Er moet dus sprake zijn van een effectief gebruik als hoofdverblijfplaats.

2. Ik koop de woning maar mijn zoon gaat het gebruiken als hoofdverblijfplaats. Wat dan ?

Het moet de koper zelf zijn die het goed effectief gaat gebruiken als hoofdverblijfplaats. Bovendien moet hij de intentie hebben om er lang genoeg te gaan wonen. Anders kan er geen abattement genoten worden.

3. Hoe lang moet ik dan juist hier wonen, is er in het decreet een termijn bepaald ?

 Neen eigenaardig genoeg is er in het decreet geen termijn bepaald. Elk geval zal dan apart moeten bekeken worden. Het betekent wel dat u als koper gedurende korte tijd de woning gebruikte als hoofdverblijfplaats, de Administratie zeer zwak staat om een eventuele bijvordering te vragen. Er is immers niets ter zake bepaald in het decreet.

4. Hoeveel tijd heb ik om er mijn hoofdverblijfplaats te vestigen ?

Stel u koopt een woning, voldoet aan alle voorwaarden voor het abattement maar nu moet u er nog uw hoofdverblijfplaats vestigen. Binnen welke termijn moet u dit doen ? U heeft hiervoor twee jaar de tijd. Deze termijn wordt berekend vanaf de datum van de authentieke aankoopakte.

5. Wat als het om een bouwgrond gaat ?

Bij een bouwgrond geldt er een termijn van drie jaar na de datum van de authentieke akte van aankoop ? 

6. Wat als het om een te verbouwen gebouw gaat ?

 Wat als een gebouw moet afgebroken worden of zo ernstig verbouwd dat het de facto om een nieuw gebouw gaat ? In dat geval geldt er eveneens een termijn van drie jaar na de datum van de authentieke akte van aankoop ? 

E) Uitsluitingsgronden

 Een aantal voorwaarden moeten nagekomen worden. Eerst zijn er de zogenaamde uitsluitingsgronden. Als die zich voordoen kan er niet genoten worden van het abattement. De vormvoorwaarden behandelen we daarna. 

1.Mag ik op het ogenblik van de aankoop een ander onroerend goed bezitten ?

 U mag op het ogenblik van de aankoop niet voor de geheelheid eigenaar zijn van een onroerend goed, dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd. 

2. Wat verstaat men onder het “ogenblik van de aankoop” ? Bedoelt men het compromis of de authentieke akte ?

 In het decreet bedoelde men dat er tussen de partijen “wilsovereenstemming” moest zijn ? Dit betekent meestal het compromis en niet de authentieke (notariële) akte. 

3. Wanneer is het ogenblik van aankoop bij een openbare verkoop ?

 Bij een openbare verkoop is geen compromis. Dus hier gaat het om de notariële akte. 

4. Wat als ik een woning erf tussen het compromis en de notariële akte ?

 Indien u een woning erft tussen de datum van het compromis en de notariële akte. Hoe is dan de situatie ? Speelt u dan het abattement kwijt ? Neen, in dat specifieke geval blijft het abattement verworven. 

Immers om te beoordelen of de verkrijgers reeds eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd, moet u zich plaatsen op de datum van de overeenkomst van aankoop van het onroerend goed waarvoor u het abattement wil genieten. 

Belangrijk is wel dat u moet aantonen dat het compromis een datum heeft van vóór het openvallen van de nalatenschap. U zou dit bv. kunnen aantonen door de datum van de aanvraag van de lening of de aanvraag van een bouwvergunning. 

5. Wat als ik een tweede woning koop tussen het compromis en de notariële akte ?

Als u een tweede woning koopt tussen compromis en notariële akte, ook dan blijft het abattement verworven. Bepalend is de datum van de wilsovereenstemming tussen beide partijen. Dit betekent in de praktijk dus het compromis. 

6. Ik ben geen eigenaar van een andere woning maar wel diegene met wie ik samen koop. Wat dan ?

 U bent geen eigenaar van een woning maar u koopt deze woning in onverdeelheid met een andere persoon. Deze andere persoon is wel eigenaar van een woning. Wat nu ? Niemand geniet nu van het abattement. Dus ook u niet, ondanks het feit dat u zelf geen ander onroerend goed bezit dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend.  

7. U erfde dat ander onroerend goed, is de situatie nu anders ?

 U bent inderdaad eigenaar van een andere woning in “volle eigendom”. U geniet in principe dus niet van het abattement. Maar u verkreeg die andere woning door erfenis (of door schenking). Is nu de situatie anders ? Neen, dit maakt allemaal niets uit.  

Het is namelijk niet van belang hoe die eigendom verkregen werd, dit kan dus door aankoop, schenking of erfenis zijn. In al deze gevallen, geniet u niet van het abattement. 

8. Wat als ik slechts een vruchtgebruik of een onverdeeld deel in eigendom heb ?

 Als u slechts voor een deel eigenaar bent in andere woning (bv. door erfenis) of u bezit enkel het vruchtgebruik, dan is er geen probleem. U kunt dan toch het abattement genieten. 

9. Wat als ik een andere woning bezit die niet als woning wordt gebruikt ?

U geniet niet meer van het abattement zodra u over een “mogelijke” woning beschikt.

Dit betekent een gebouw dat geheel of gedeeltelijk als bewoning kan gebruikt worden. Ook als dit men niet of nog niet effectief als woning gebruikt. Hierbij denken we bijvoorbeeld aan een woning boven een winkel. 

10. Het bezit van een bouwgrond is dat ook een reden om niet het abattement te genieten ?

Neen, het bezitten van een bouwgrond is géén uitsluitingsgrond om het abattement te genieten. Eerst was hier onduidelijkheid over maar nu is dit expliciet bevestigd door de Administratie. Er is uitdrukkelijk bepaald dat een “grond stedenbouwkundig bestemd tot woningbouw, wordt beschouwd als een onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd”. 

Het is wel zo dat de verkrijger volle eigenaar moet zijn van die bouwgrond, deze kan zowel verkregen zijn ingevolge aankoop, schenking als erfenis. 

Daarenboven wordt bij de aankoop van en bouwgrond waarop een bescheiden woning wordt opgericht, voor een teruggave gezorgd tussen het gewone tarief en het bescheiden tarief (5 % in het Vlaams Gewest), dit wel nadat het kadastraal inkomen van de opgerichte woning definitief is. 

11) Wat als ik vergat het abattement aan te vragen ?

Wat als ik bij de registratie van het compromis of de authentieke akte ben vergeten het abattement aan te vragen. U kunt dan achteraf de te veel betaalde rechten terugvragen. U moet hiervoor dan een verzoek indienen op het kantoor waar de akte werd geregistreerd.  

Vergeet dit verzoek om teruggave niet te doen binnen de zes maanden. Deze termijn van zes maanden wordt gerekend vanaf de registratie van de aankoop. Het verzoek tot teruggave moet de noodzakelijke vermeldingen bevatten. 

F) De vormvoorwaarden

Indien u na het voorgaande te hebben gelezen, zeker weet dat er kan genoten worden van het abattement, dan is het nog van belang dat er een aantal vormvoorwaarden nageleefd worden. 

1.Moeten er in het compromis al rekening gehouden worden met deze vormvoorwaarden ?

Deze vormvoorwaarden moeten enkel vervuld worden in de authentieke akte.  

2. Welke vormvoorwaarden moeten er nu in de authentieke akte worden opgenomen ?

 Deze vormvoorwaarden moeten absoluut in de definitieve akte worden  opgenomen.Gebeurt dit niet dan is er definitief verlies van het abattement. Een eerste verplichte vermelding luidt als volgt :

  “De verkrijgers vragen de toepassing van artikel 46 bis van het Wetboek der Registratierechten”.

 Een tweede vermelding is de volgende :

 “ Geen van de verkrijgers is op datum van de overeenkomst tot koop voor de geheelheid eigenaar van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd; indien de aankoop geschiedt door meerdere personen, mogen zij bovendien op vermelde datum niet gezamenlijk voor de geheelheid eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd”. 

Een derde verplichte vermelding in de authentieke akte luidt als volgt :

 “De verkrijgers gaan de verbintenis aan om hun hoofdverblijfplaats te vestigen op de plaats van het aangekochte goed binnen de twee jaar na de datum van de authentieke akte van aankoop”. 

Bij de aankoop van een bouwgrond zal de vermelding er als volgt uitzien : “De verkrijgers gaan de verbintenis aan om hun hoofdverblijfplaats te vestigen op de plaats van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte van aankoop”.

E) Sancties 

1.Wat als er onjuiste verklaringen werden afgelegd ?

Wat als de Administratie een controle uitoefent en bepaalde verklaringen blijken onjuist te zijn (bv. men is volle eigenaar van een andere woning en verzweeg dit) ? Er zullen in dit geval zgn. “aanvullende rechten” moeten betaald worden.  

Deze rechten zijn gelijk aan de onterecht genoten vermindering. Dit kan bv. 1 250 EUR zijn als er werd gekocht tegen het gewone tarief, nl. 12 500 EUR x 10 %. Werd er gekocht tegen het verlaagd tarief van 5 % dan praten we over 625 EUR of 187, 5 EUR bij een aankoop tegen 1,5 %. 

Maar er is daarnaast nog een boete verschuldigd die gelijk is aan deze aanvullende rechten. Als u dus kocht tegen het normale tarief van 10 % dan betaalt u bij onjuiste verklaringen : 2 x 1 250 EUR of 2 500 EUR.  Als u een gegronde reden denkt te hebben kunt u steeds een verzoekschrift indienen bij de Administratie met het verzoek deze boete kwijt te schelden. 

2. Wat als ik een juiste verklaring aflegde maar een mede-koper niet ?

Hier is het opletten geblazen, de belastingwetten zijn immers van openbare orde ? Wat wil dit zeggen ? Dat als één verkrijger een valse verklaring aflegde, de Administratie de aanvullende rechten kan gaan halen bij de mede – verkrijgers. Als u koopt met anderen heeft u er alle belang bij de andere kopers hun verklaringen ook te controleren. 

3. Wat als ik de vooorwaarden achteraf niet kan nakomen door overmacht ?

U koopt met het abattement maar achteraf kunt u niet alle voorwaarden nakomen. Door professionele verplichtingen – waar u echt niet onderuit kunt – kan u in de aangekochte woning toch niet uw hoofdverblijf vestigen. Wat nu ? Wordt u ook beboet ? Neen, in dit geval is er sprake van overmacht. 

Enkele voorbeelden van mogelijke overmacht : 

° de aannemer die de woning op de bouwgrond ging zetten, ging failliet; 

° een echtscheiding; 

° wegens gezondheidsredenen kan de koper niet meer in een huis met veel trappen gaan wonen; 

° iemand wordt werkloos en moet de woning verkopen … 

4. Moet ik bij overmacht nog de aanvullende rechten betalen ?

 

Bij overmacht moet u inderdaad wél de aanvullende rechten betalen (bij het normaal tarief dus 1 250 EUR) maar niet de boete.

2007-04-30T15:48:17+00:00
Dinsdag 19 december  2017 - 11:00u

Gratis Seminar: Bulgarije, Ster in Europa

In een handomdraai krijgt u een overzicht van de mogelijkheden in Bulgarije en de belangrijkste componenten voor ondernemers:
  • 10% personenbelasting
  • 10% vennootschapsbelasting
  • 10%, de loonkost bedraagt slechts 10% van een gemiddeld Belgisch/Nederlands loon
JA, IK WIL ME INSCHRIJVEN

De 112 Meest Begeerde Fiscale Tips - Editie 2017


Voor al wie belastingontwijking een mensenrecht vindt, 112 haalbare en praktische fiscale tips 
GRATIS INKIJKEXEMPLAAR
Click Me